农用地转为建设用地如何审批？

农用地转为建设用地如何审批？

农用地转用是指按照土地利用总体规划和国家规定的批准许可权获得批准后，将农用地转变为建设用地的行为。农用地转用又称为农用地转为建设用地。

农用地转用管理是土地用途管制制度的重要内容，是控制农用地转为建设用地，保护耕地的重要措施。决定农用地是否可以转为建设用地的依据主要有三个：一是农用地转用是否符合土地利用总体规划确定的土地用途；二是农用地转用是否符合土地利用年度计划及该计

划下达的建设用地控制指标；三是农用地转用是否符合国家制定的建设用地供应政策。此外，如果农用地转用占用耕地，还应当看其是否与开垦耕地的方案相结合。

如何确定农用地转为建设用地的审批许可权

农用地转为建设用地的批准许可权

根据中央确定的土地要实行集中统一管理的原则，《土地管理法》对农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民 *** （包括自治区、直辖市人民 *** ）。

1、国务院的批准许可权

(1)国务院批准的建设专案占用农用地的。包括按照国家基本建设程式规定，由国务院及国务院有关部门批准可行性研究报告的专案，并且是在城市建设用地区之外需要单独选址的专案。同时包括国务院和国务院有关部门批准的能源、交通、水利、矿山等专案，也包括中央军委批准建设的军事专案用地。

(2)省、自治区、直辖市人民 *** 批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型的能源、交通、水利等基础设施需要在城市建设用地区外单独选址的专案用地。

(3)城市建设用地区内统一征地的，包括直辖市，省、自治区人民 *** 所在地城市、城区人口在100万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市用地。这里要说明的是，这些城市中只有城市本身用地需要报国务院审批，而市辖县的县城则由省级人民 *** 批准，市内农村集体建设用地由地(市)办理农用地转用手续。但对于一些市设的开发区、卫星城将按城市市区同样对待，需报国务院批准。

(4)涉及到基本农田的。根据《基本农田保护条例》第15条规定，农用地转用需要报国务院批准。

2、省级人民 *** 的批准许可权

(1)除了报国务院审批之外的其他城市的市区占用农用地的。

(2)县和县级市所在的城镇及其他城镇建设占用农用地的。

(3)地、市以下 *** 批准可行性研究或建设专案需要占用农用地的

我国农用地转为建设用地实行几级审批

我国对农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民 *** 。但考虑我国实际情况，将乡村企业、农村公共设施、公益事业和农民宅基地等占用农用地的，授权地（市）级人民 *** 审批。

将农用地转为建设用地应由哪一级 *** 审批？

根据土地管理法的规定，要将农用地转成建设用地，必须向区(县级市)国土房管部门申请办理农用地转为建设用地审批手续。由国土房管部门拟订农用地转用报批方案，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定报有审批权的人民 *** 批准的审批手续。

内容提要：建设专案需要占用农用地的，应办理农用地转用审批手续。

（1）国务院审批：省、自治区、直辖市人民 *** 批准的道路、管线工程和大型基础设施建设专案，国务院批准的建设专案占用土地，涉及农用地转为建设用地的。

（2）原批准土地利用总体规划的人民 *** 审批

如何将农用地转化为建设用地 孙元熙

土地管理法将土地分为三类：农用地、建设用地和未利用地，并严格限制农用地转为建设用地。严格限制农用地转为建设用地的理由，法律上说了，是为了“保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地”，坚守18亿亩耕地红线。但是，建设用地和农用地之间的巨大价差利润，激励著一些土地利益相关方要变农用地为建设用地，有时甚至甘冒违法犯罪的风险。

我们这里所要说的土地利益相关方，是指农村集体土地的所有人或管理人，比如农村集体经济组织、村民委员会、村民小组，不将 *** 和开发商包括在内。所说的农用地，是指农民集体所有的农用地，不包括国家所有的农用地。特别是，所说的转成建设用地，是指转用后的建设用地仍属集体所有性质，而不是转成国家所有性质，土地所有权仍属农民，不属国家，所以这里不涉及到征收土地的问题。

农村集体的建设用地，按照法律规定，可以作为宅基地、乡镇企业用地（或叫工商业用地）和公益用地，但不得用于商品房地产开发建设，所以，将农用地转成建设用地，实际上就是三种情况：1、将农用地转成宅基地。2、将农用地转成乡镇企业用地。3、将农用地转成公益用地。

根据土地管理法的规定，要将农用地转成建设用地，必须办理一种叫农用地转用的审批手续。不管是转成宅基地、乡镇企业用地，还是公益用地，都必须办理农用地转用审批手续。如果未办妥这种审批手续，而将农用地用于非农业用途，则属非法占地行为，严重者将构成非法占用农用地罪。

下面就来看看将农用地转成建设用地的审批手续是怎样办理的。

一、如何将农用地转成宅基地。

根据规定，将农用地转成宅基地的手续如下：

1．提出建房申请。

农村村民每年一次性向所属村民委员会提出建房申请，经村民会议或农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，由村民委员会在村内将申请建房村民的现居住情况及申请建房情况予以公示，公示期不少于7日。

建设农民公寓式住宅的，由农村村民与村民委员会(或村集体经济组织)签订农村村民建房协议。

2．稽核建房申请。

村民委员会(或村集体经济组织)将申请建房村民的现居住情况及公示情况、农村村民建房协议送镇、街国土资源管理所审查后，报镇人民 *** 或街道办事处稽核。

3．确定年度村民住宅用地范围。

镇 *** 或街道办事处按照“一户一宅”的原则稽核村提出的建房申请，并核定建房申请人名单送区(县级市)规划、国土房管部门备案。经镇 *** 或街道办事处稽核同意后，由村民委员会(或村集体经济组织)向区(县级市)规划部门申请村民住宅用地，由区(县级市)规划部门根据村庄住宅规划，出具拟用地的规划意见。

4．用地预审。

使用新增建设用地的，村民委员会(或村集体经济组织)持规划部门核定的用地红线、界址座标向区(县级市)国土房管部门申请用地预审，由区(县级市)国土房管部门出具预审意见。

5．用地报批。

村民住宅用地涉及农用地转为建设用地的，由村民委员会(或村集体经济组织)按报批规定，持规划部门提供的用地红线、土地测绘机构出具的土地勘测定界技术报告书和地质、矿产、林业等相关职能部门审查意见，向区(县级市)国土房管部门申请办理农用地转为建设用地审批手续。由国土房管部门拟订农用地转用报批方案，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定报有审批权的人民 *** 批准。

村民委员会(或村集体经济组织)利用本村集体建设用地建设村民住宅的，由市(县级市)国土房管部门报当地人民 *** 批准。

用地报批经有审批权的人民 *** 批准、村民委员会(或村集体经济组织)依法办理农用地转用手续并缴纳有关税费后，由市(县级市)国土房管部门向村民委员会(或村集体经济组织)出具用地批覆意见。

6．申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证。

村民委员会(或村集体经济组织)持用地批覆意见向规划部门提出建设用地规划许可申请。

位于城市、镇规划区内的，由规划部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证；位于村庄规划区内的，核发乡村建设规划许可证。其中，建设农民公寓式住宅的，规划部门向村民委员会(或村集体经济组织)核发乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证；建设农民非公寓式住宅的，规划部门根据村庄住宅规划分割宅基地，并根据建房申请人的备案名单向申请建房的村民核发乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证。

7．申领建设用地批准书。

建设农民公寓式住宅的，由村民委员会(或村集体经济组织)持规划部门核发的乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证向国土房管部门申领建设用地批准书。

建设农民非公寓式住宅的，由申请建房的村民持规划部门核发的乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证向区(县级市)国土房管部门申领建设用地批准书。

8．办理权属登记。

建设农民公寓式住宅的，由村民委员会(或村集体经济组织)持乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证、建设用地批准书、农村村民建房协议依法向区(县级市)国土房管部门申请办理集体土地使用证或集体土地房产证。

建设农民非公寓式住宅的，由申请建房的村民持乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证、建设用地批准书依法向区(县级市)国土房管部门申请办理集体土地使用证或集体土地房产证。

二、如何将农用地转成乡镇企业用地。

乡镇企业用地包含两种具体情况，第一，农村集体经济组织或村民委员会兴办乡镇企业使用的建设用地。第二，农村集体经济组织或村民委员会与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业使用的建设用地。

根据 *** 规定，农村集体经济组织或村民委员会申请将农用地转成乡镇企业用地，按以下程式办理：

1．专案立项。

专案单位向发展改革部门申请办理建设专案审批(或核准、备案)手续。

2．申请规划条件。

专案单位持专案批准(或核准、备案)档案，向规划部门申请规划选址。属于征地留用地的专案，专案单位可按规定持留用地指标核定书直接向规划部门申请规划选址。

规划部门出具规划红线并提供规划条件。

村民委员会(或村集体经济组织)利用未经规划、国土房管等部门依法审批的本集体所有的建设用地兴办非公共设施和公益事业专案，经批准补办手续，有留用地指标未兑现的，应首先核减留用地指标。

3．用地预审。

使用新增建设用地的，专案单位持建设专案选址意见书、规划意见等档案向国土房管部门申请建设专案用地预审，由国土房管部门出具建设专案用地预审意见。

4．用地报批。

专案单位持建设专案有关批准档案、土地测绘机构出具的土地勘测定界技术报告书等向国土房管部门申请办理用地报批手续。建设专案用地涉及农用地转为建设用地的，专案单位应按报批规定提供地质、矿产、林业部门审查意见等报批材料。资料备齐后，由国土房管部门拟订用地报批方案和用地供应意见，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定报有审批权的人民 *** 批准。建设专案用地涉及使用本村集体建设用地的，由市(县级市)国土房管部门拟订用地供应意见报当地人民 *** 批准。

5．环境影响评价。

实行审批制、核准制的专案，专案单位在向国土房管部门申请办理用地预审时，可同时向环保部门申报环境影响报告档案；实行备案制的专案，专案单位可在建设专案开工前向环保部门申报环境影响报告档案。

6．申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证。

专案单位持专案批准(或核准、备案)档案和用地预审意见向规划部门提出建设用地规划许可申请，位于城市、镇规划区内的，由规划部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证；位于村庄规划区内的，核发乡村建设规划许可证。

7．申领建设用地批准书。

由专案单位持用地批覆意见、规划许可档案、有关税费缴纳凭证，向国土房管部门申领建设用地批准书。

8．办理土地登记。

专案单位凭建设用地批准书依法向国土房管部门申请办理集体土地使用证或集体土地房产证。

三、如何将农用地转成公益用地。

此处的公益用地也包含两种情况：乡（镇）村公共设施用地和公益事业建设用地，如乡镇 *** 、村民委员会办公、学校、医院、农技推广站、敬老院以及乡村级道路、供水、公共厕所用地。

将农用地转成公益用地的程式，与转成乡镇企业用地的程式是一致的。

将农用地转成宅基地并办理土地登记手续之后，使用人对使用的土地享有了宅基地使用权，将农用地转成乡镇企业用地（工商业用地）或公益用地并办理土地登记手续之后，使用人对使用的土地享有集体建设用地使用权，使用权人有权在土地上建设建筑物，用于非农业用途，集体建设用地使用权人还可依法出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权。

农用地转换为建设用地的批准许可权

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农用地转建设用地有什么补偿

土价格主要包括土让金、拆迁补偿费基础配套费土让金土条件家土使用权转移给土使用者收取费用拆迁补偿土使用者该土建筑等设施所补偿基础配套费指使该熟实施水、电、路接通所需要费用

见土价格包括土让金该块非荒则土让金并土价格全部包括拆迁补偿基础配套费用

.效控制征用土数量防止侵害征用单位利益新《土管理》律加强征用土审批收征审批权实行征用土由务院省级民 *** 两级审批别规定：

务院批准权：(1)基本农田即依照土利用总体规划《基本农田保护条例》划基本农田保护区禁止占用耕所占用基本农田都由务院批准主要切实加强基本农田保护禁止般性专案城市、村庄、集镇建设占用基本农田于些家重点建设专案确实避必须占用基本农田必须经严格审批并按规定重新补划基本农田严格管理基本农田主要措施(2)基本农田外耕超35公顷比原规定占用耕1000亩(66·7公顷)批准权缩半包括同征用基本农田行(3)其土超70公顷包括耕外所土同包括征用耕35公顷其土总面积超70公顷都必须报务院批准其都省级民 *** 审批权

根据央确定土要实行集统管理原则新《土管理》农用转建设用实际两级审批原则即务院省级民 *** 考虑我实际情况乡村企业、农村公共设施、公益事业农民宅基等占用农用授权(市)级民 *** 审批现关审批许可权别予讲述

(1)务院批准建设专案占用农用包括按照家基本建设程式规定由务院及务院关部门批准行性研究报告专案并且城市建设用区外需要单独选址专案包括务院务院关部门批准能源、交通、水利、矿山等专案包括央军委批准建设军事专案用(2)省、自治区、直辖市民 *** 批准行性研究报告铁路、公路、各种管线及型能源、交通、水利等基本设施需要城市建设用区外单独选址专案用(3)城市建设用区内统征包括直辖市省、自治区民 *** *** 所城市、城区口100万其城市及务院指定其城市城市扩张用要说明些城市城市本身扩张用城市报务院审批市辖县县城扩张则由省级 *** 批准市内农村集体建设用扩张由(市)办理农用转用些市设发区、卫星城按城市区扩张同待需报务院批准

省级民 *** 批准许可权：(1)除报务院审批外其城市市区扩张占用农用(2)县县级市所城镇及其镇建设扩张占用农用(3)、市 *** 批准行性研究或建设专案需要占用农用

省级民 *** 批准或省级民 *** 授权设区市、自治州批准许可权：(1)乡镇土利用总体规划确定村庄、集镇建设用区内农民宅基、乡村企业、乡村公共设施、公益设施建设占用农用(2)农村道路、水利及其建设使用农村集体所农用

二.建设用费用补偿

建设征用土费用补偿构

根据《华民共土管理》等规规定建设征用土费用由几部

构：

（1）土补偿费

（2）青苗补偿费

（3）附着物补偿费

（4）安置补助费

（5）新菜发建设基金

（6）耕占用税

（7）土管理费

新菜发建设基金耕占用税两项费用应交家财政

2、家建设征用土费用补偿标准及计算

（1）土补偿费

征用耕补偿费该耕征前三平均产值6~10倍征用其土补偿

费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕补偿费标准规定

（2）青苗补偿费

已征用土青苗影响工程进行情况应等待农民收获铲毁；能收获应由用单位按田作物季产量、产值计算

给予补偿具体补偿标准由省、自治区、直辖市规定

（3）附着物指房屋、水井、树木、涵洞、桥梁、公路、水利设施、林木等

面建筑物、构筑物、附着物等附着物补偿费应根据"拆补；拆少补少低于原水平"原则确定

（4）安置补助费标准

每农业口安置补助标准该耕征用前三平均产值4~6倍每

公顷征用耕安置补助费高超征用前三平均产值15倍别特别情况适增加能保证维持群众原产水平原

则土补偿费安置补助费总超土征用前三平均产值30倍需要安置农业口数按征单位征前农业口耕

面积比例及征数量计算

（5）新菜发基金

征用城市郊区菜用单位应按照家关规定缴纳新菜发建设基金

（6）耕占用税

耕占用税根据均占耕数区经济发达程度区别规定同税额；

①全县均耕1.0亩（含1.0亩）区每平米2.0~10.0元；

②全县均耕1.0~2.0亩(含2.0亩)区每平米1.6~8.0元；

③全县均耕2.0~3.0亩(含3.0亩)区每平米1.3~6.5元；

④全县均耕3.0亩区每平米1.0~5.0元；

⑤经济特区、经济技术发区经济发达、均耕特别少区适用税额

适提高高超述规定税额5%

获准占用耕单位或者应批准占用耕起30内缴纳耕占用税期缴滞纳起按加收应纳税款5‰滞纳金

（7）土管理费

土管理费收取标准般土补偿费、青苗费、面附着物补偿费、安置补助费四项费用基础提取2%~4%征包干应四项费

用再加粮食价差副食补贴、预见费等费用基础提取2%~4%做土管理费

3、家建设拨用土及临用费用补偿

（1）家建设拨用土费用补偿

（2）家建设临用费用补偿

农用地转用、征用土地和建设用地审批之间有何关系？

农用地转用审批是指将农用地转为建设用地，使土地用途发生变更的审批；征用土地审批是指将集体所有土地转变为国有土地，改变土地所有权的审批；建设用地审批是指将国有土地使用权提供给建设单位使用的审批。三者之间的内涵和管理方式各不相同，但在实际工作中又相互交叉、相互联络，必须在审批程式上予以衔接。除不需办理征用手续的之外，可以分为三种情况： （1）农用地转用批准权属于国务院，而征用土地批准权属于国务院或者省级人民政 *** 的，国务院批准农用地转用时，同时批准征用土地，不再另行办理征用土地审批。 （2）农用地转用批准权和征用土地批准权都属于省级人民 *** 的，省级人民 *** 批准农用地转用时，同时批准征用土地，不再另行办理征用土地审批。 （3）农用地转用批准权属于省级人民 *** 而征用土地的批准权属于国务院的，先由省级人民 *** 批准农用地转用后，再报国务院批准征用土地；省级人民 *** 批准农用地转用的档案作为国务院批准征用土地的依据之一。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地区内在依法办理农用地转用和征用土地审批后，具体建设专案用地可以由市、县人民 *** 批准。在土地利用总体确定的城市建设用地区外建设专案单独选址和办理农用地转用、征用土地的，建设用地的审批权由批准农用地转用的人民 *** 行使。 各级人民 *** 及土地行政主管部门应当按照农用地转用、征用土地和建设用地审批的要求提供有关资料，并办理手续。

是这样的:

三者之间的内涵和管理方式各不相同，但在实际工作中又相互交叉、相互联络，必须在审批程式上予以衔接。

农用地转用审批是指将农用地转为建设用地，使土地用途发生变更的审批；

征用土地审批是指将集体所有土地转变为国有土地，改变土地所有权的审批；

建设用地审批是指将国有土地使用权提供给建设单位使用的审批。

以上就是三者之间的关系。

土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地区内在依法办理农用地转用和征用土地审批后，具体建设专案用地可以由市、县人民 *** 批准。

在土地利用总体确定的城市建设用地区外建设专案单独选址和办理农用地转用、征用土地的，建设用地的审批权由批准农用地转用的人民 *** 行使。

各级人民 *** 及土地行政主管部门应当按照农用地转用、征用土地和建设用地审批的要求提供有关资料，并办理手续。

什么是农转用指标农保调整

当前，全国正在开展“三区三线”划定。“三区三线”划定后，意味着国土空间用途管制分区基本确定，国家对每个空间用途均作了划分，不能随意更改，也不得违反规划，否则要承担法律责任。

“三区三线”，简单地说，是根据农业空间、生态空间、城镇空间三个区域，分别对应划定的耕地和永久基本农田保护红线、城镇开发边界、生态保护红线三条控制线。农业空间是以农业生产、农村生活为主体的区域，生态空间是指具有自然属性、以提供生态服务或生态产品为主的区域。城镇区间是以承载城镇经济、社会、政治、文化、生态等要素为主的功能空间。

长期以来，我国各类空间主体功能不明确，相互交错、相互不协调，导致生态保护不好、耕地和永久基本农田减少，城镇无序扩张。统一国土空间用途管制，是2018年机构改革成立自然资源部的一个重要原因，也是自然资源部的一项重大历史任务。自然资源部成立以来，在扎实开展第三次国土调查，查清各种现状地类的基础上，今年以三调成果为基础，全面开展了“三区三线”划定工作。

由于“三区”功能不同，“三区三线”划定后，将会对相应区域的生产生活产生重大影响。以下分区说明：

关于农业空间。主要是耕地（其中可稳定利用的耕地绝大部分要划为永久基本农田）。在《土地管理法实施条例》和近年来的国家文件中，耕地保护红线居三条控制线之首，是优先的控制线，其次才是生态保护红线、城镇开发边界。在农业空间区域内，允许人为活动，但严格保护耕地是我国的基本国策，耕地和永久基本农田的用途管制制度越来越严。按照现行规定，耕地和永久基本农田要用于种粮，转为建设用地的，需要符合国土空间规划，且要经过农用地转用审批，涉及占用永久基本农田的，还需要报国务院批准。即使用于种植，耕地和永久基本农田的使用也有严格的用途管制制度规定。

关于生态空间。生态空间主要包括森林、草原、湿地、河流、湖泊、滩涂、岸线、海洋、荒地、荒漠、戈壁、冰川等。目前，生态空间管制的法律法规较为杂乱和单一，如森林法、草原法、水法等，尚未出台生态空间管控的统一规则。2020年，自然资源部曾制定生态保护红线管理办法并征求意见，按照该征求意见稿，生态保护红线内，自然保护地核心保护区原则上禁止人为活动，其他区域严格禁止开发性、生产性建设活动。生态保护红线内、自然保护地核心保护区外，在符合现行法律法规的前提下，除国家重大项目外，仅允许对生态功能不造成破坏的有限人为活动，主要包括原住居民基本生产生活活动、不破坏生态功能的适度参观旅游和相关必要的公共设施建设，必须且无法避让，符合县级以上国土空间规划的线性基础设施建设、防洪和供水设施建设与运行维护，等等。同时，对这些有限人为活动实施严格管控，严禁开展与其主导功能定位不相符合的开发利用活动，

关于城镇空间。这个很好理解，就是人们生产、人活的空间区域。主要是城镇和工业区域。

“三区三线”划定后，哪里能建设、哪里只能种粮、哪里主要进行保护，全都作了空间划分，不是你想干啥就干啥。比如，你居住的地方是生态空间，位于生态保护红线内，你想建设建个工厂、开山采石？肯定不行！你承包的土地划为永久基本农田，你想挖个鱼塘或弄个旅游项目，也肯定不行。违反规划空间的最大可能是拆除建筑物，严重者可能还承担刑事责任。

有人说，你划的什么不征求我意见，凭什么把我的承包地划为基本农田，凭什么把我居住的地方划为生态保护红线内？这就是国家对国土空间统一管制的公权力，如果都征求意见，公说公的，婆说婆的，私权位于公权之上，那不乱套了！

农专用指标是指计划转为建设用地土地在农用地的比例。

　农保调整是指重新规划农用地面积（也有解释为农民社会保障调整）。

　农转用时指农用地转为建设用地，农保是指受基本保障的农用地（也有解释为农民社会保障的）。