1.对房地产认知发生的变化？
随着时间，我对房地产的理解也在发生变化。
一开始我认为是蓄水池，是吸收超发货币，控制物价不要过快上涨的蓄水池，毕竟在房地产行业不行的时候都出现了物价不规律波动，比如蒜你狠，姜你军，在房价平稳上涨的时候就不会出现这种大量资金逃逸到其他行业把物价炒高，这就是房地产吸收过量货币的作用。
那么为什么要超发货币，不超发货币的后果就是大量僵尸企业破产进而引发大多数公司企业破产，所带来的失业潮进而加重底层消费不足的问题，所以美联储最害怕的事情是大萧条再来，遇到危机就放水是美联储的条件反射。
但是超发货币只是缓解了底层消费不足的问题，而没有解决这个问题。
所以超发货币到最后会进入滞涨阶段，失业高企，物价高涨。
解决滞涨的有效手段就是加息，但是加息会导致企业缺少贷款来维持自身的运营，破产了之后最关键的不是失业问题，而是借钱给你的银行机构要用什么来填这么大的亏空？大型银行一倒，极有可能引发金融系统性风险。
第二个对房地产的认知是合理的被社会认同的杠杆扩大器。
因为结婚要有房的社会观念，加上房子与教育资源，医疗资源（异地 医保 问题）绑定的政策，导致了房子价值的快速增长。
还有一点就是我的一个同事，他说作为亲戚，在买房买车的时候，支援你或者借钱给你这是合理的。
中国非常排斥因为购买消费品而负债的行为，但是负债买房买车是能够得到亲人或者亲戚的理解与支持。
直到恒大暴雷的时候，我才明白，房地产实际上是一个印钞机。
2.如何理解房地产是中国经济的支柱？
解答这个问题需要了解下面三句话：
1.中国人民币发行是以美元为锚。
2.中国经济发展迅速其中有一个原因就是源源不断（资本）美元涌入，带来大量的就业岗位与美元储备。
3.你面对有两堆美元，你能知道哪一堆是借来的，哪一堆是存下来的？
中国以美元为锚的好处在于三点：
第一依靠美元能进行国际贸易，利用美元提供的信用，不被其他货币与其他国家从中间赚钱，美国是一个粮食出口国，中国在过去是一个粮食进口国，而且粮食压力很大，能与美国经济互补，同时也不会被美元周期收割。
第二是抑制国内的超发货币欲望与出清僵尸企业，迎接经济更好的发展，你手里有多少美元，你就能发多少货币，鼓励企业往国外扩展业务，没有超发货币，僵尸企业的破产就是必然。
第三加速国际化为中国进入全球市场做准备，以满足国内需求为主的生产要素分配变为以赚取美元，满足国外需求为主的生产要素分配，这个过程中劳动力这个生产要素的重新分配（大下岗与农民工进城）就显而易见了。
制造业在中国经济地位那么高的原因就是在过去三十年到十年前，它能为中国带来美元，所以制造业企业在中国银行容易拿到贷款。
我在19年的时候就在思考一个问题，超发了这么多货币，就不怕汇率发生变化，超发了这么多货币，其他行业不至于一点水都没有。
在恒大暴雷的时候我明白了，房地产也能获得美元，而且获得美元的速度与数量都非常惊人。
所以我认为以前县份的招商引资与现在的引入房地产都是一样，哪个企业能带来美元，就在银行有更多信用，获得贷款的概率大，能为地方经济做出贡献。
房地产不是蓄水池，反而是印钞机，我们原来是以实际流通的美元（外汇储备）为锚，但是其数量与速度都太慢了，满足不了中国经济货币量需求，所以当更快模式（房地产公司发行美元债获得美元—去银行换取贷款与资金买地修房—政府卖地获得收入与财政平衡—搞公共服务与基建来吸纳就业人口）出来以后，制造业的衰落就是必然。
在以前搞外贸模式的时候开厂与打工当然是很爽，在后面土地财政—房地产模式中，当然是从事公共服务方面（教师与公务员，基建从业人员）最吃香。
现在公务员与教师的吃香我也有一个答案了。
当房地产再也不能借到美元债之后，这个土地财政—房地产的模式还会继续下去吗？
失去这个印钞机，我们就要进入一个经济慢速增长的时期了。
15年房价暴涨的同时，政府又开始了大规模的基建与新区规划。
3.如何看待恒大暴雷？
恒大欠供货商钱不要紧，欠购房者房子不要紧，内债不是债，但是如果不还美元债，而丧失信用，无法继续让美元流入，这个才是大问题。
第二恒大暴雷不但击碎了房价永远涨的神话，大量停工的工地不光会让买房投资的人止步，刚需也会止步，需求端的断崖式下降会影响短期利润，以及债务的偿还。
对于房地产行业来说，当头部公司都开始偿还不了债务利息之后，其他公司的还款能力肯定会受到质疑。
对于投资端来说，几个月前一些国外机构开始了抛售手中中国房地产企业的垃圾债券。
一个恒大暴雷，多少其他房地产公司跟进破产，真是一石激起千层浪。
现在恒大真是让人知道这个城市房价的下限在哪。
4.房地产公司就没有一些幸运的？
据我所知，碧桂园在疫情前就开始降价了，二年前降价与现在降价能吸收到的资金不是一个级别。
我就是在去年还是前年听到碧桂园降价，有些户主还打横幅，抗议降价。
而现在，我所在的贵阳，有些区已经成立恒大项目处置专班。
现在就是碧桂园的房价还能再支撑的，因为去年我听说观山湖区的房子8000元每平还送车位加阳台，碧桂园今年在观山湖区的一套房子也是8000元每平，证明碧桂园的现金流没有太大问题。
而且碧桂园的业务也没有像恒大这么多，我不清楚碧桂园是点子好，还是分析得准。
5.美联储会不会加息？
我认为不会，一旦加息美元回流，许多美国投资机构在国外的投资项目都会遭受损失，这些亏空谁去填？
本来失业率就高，加息万一玩砸了，重现大萧条怎么办？
我对房地产的认知也是在逐步深入的，我也只是一个普通人，写些分析文章，水平不高。
下周更新《金枝欲孽—封建皇权的牢笼》。
做房地产行业需要了解什么知识
房地产业已经不像以前理解的那样简单，早已突破了流通和服务两大功能，目前的房地产热是全球性现象，其成因已超越原有经济理论解释的范围。房地产市场的种种新变化，要求我们从经济发展的大背景出发，对房地产市场进行新的理解、新的诠释，房地产市场呼唤再认识
楼市病了，病得不轻。于是引发了又一场争论。有人认为，房地产波动幅度很大的特性，并不适宜肩负支柱产业重任；有人认定，目前房价飙升，都是盲目把房地产推崇为支柱产业惹的祸；甚至有人再次质疑“房地产业”这个产业类别，认为房地产业从来就不是一个独立的产业。实际上，当下的房地产市场已远远超出我们以往的认识范畴，变得扑朔迷离，甚至不可思议。
在中国经济迅速发展激烈变革的大背景下，房地产市场正在发生深刻的变化，表现出短期炒作股市化、市场运作金融化、市场主体全球化的特征。
短期炒作股市化
众所周知，房地产就是不动产，价值又高，单笔交易额动辄百万、千万，买卖、转让理应慎之又慎。然而，当今的房地产交易却是异常火爆，短期炒作频繁。素以精明闻名的上海人，菜场买菜也要挑挑拣拣，讨价还价。买房子却成了抢到篮里就是菜，房子都没见着就敢下单付钱，甚至连图纸、黄泥地都敢大胆买进。这种“狂抢筹码”的景象多年以来似乎仅仅出现过两次，除了20世纪90年代初期的股市，就是近两年的楼市。
坊间流言频传，不懂楼市ABC的老太太，炒楼炒得盆满钵满，而所谓的业内人士却屡屡踏空。这样的故事几乎是昔日股市的再版，莫非楼市也要克隆股市，上演一场最后的疯狂？
不是股市胜似股市，楼市的种种怪象与股市如出一辙。透支炒股早就被股市叫停，但同为信用交易的所谓“按揭”却是炒楼之常规武器。套用股市伎俩狂炒房地产，强行将房地产市场股市化，凸现出房地产市场的表层矛盾。
然而楼市终非股市，住房的主要功能是居住而不是投资，更不是投机。房地产市场不会演变为资本市场，炒楼风险也绝不亚于炒股。房地产固有的流动性风险，使其变现的难度比股票大得多，在房地产市场里玩“击鼓传花”的游戏，要全身而退不会像股市那样仅需抢跑道独门武功。万一不幸沦为负资产，其痛，也许甚于股市“打穿族”，“打穿族”的下场只是扫地出门，负资产的包袱却是背不动又甩不脱。
市场运作金融化
房地产市场运作依赖于金融，这早已是公开的秘密。不说早些年那些所谓的房地产大亨都玩“空麻袋背米”把戏，连买地皮的钱都出自银行，就是现今，循规蹈矩的开发商对银行资金的依存度也往往高达百分之六七十。楼市消费者同样依托于银行贷款，尽管有实力买房的多为先富起来一族，但不需、不屑贷款的并不多见。就连席卷全国的温州炒房团，也是利用贷款的乘数效应炒作楼盘的。
统计显示，温州人购房的银行贷款比例远远超出市场的平均水平。楼市的金融化运作已是普遍现象，上述的股市化短炒就是其表现之一，而且青出于蓝胜于蓝，楼市也有自己的金融“原创产品”，比如“转按揭”。
对于房地产与金融的紧密关系，一般都理解为：房地产市场交易各方，包括卖房的、买房的、炒房的，都离不开金融的支撑，而且融资渠道单一，局限于银行贷款；同时，房地产也成为银行的最大客户和优质资产，成为银行存款膨胀的“泄洪区”。
其实，在上述表象的背后是，房地产市场充当了金融的减压器，近年来大量吸收了银行超量发行的货币，这就是房价持续上涨的合理解释之一，成也萧何败也萧何。
房地产与银行互相之间高度依存，在市场上升阶段确能产生双赢的美妙格局，但伴随房价上涨的是风险的不断积聚。从某种意义上说，房地产风险和金融风险的关系犹如鸡和蛋，或者干脆就是硬币的两面，互为因果，难辨先后。
但是，当房地产风险有可能转化为金融风险时，其结局只能是将风险再度转移回房地产市场，以致房地产市场长期陷于调整、甚至低迷的状态。日本、香港房地产市场的兴衰起伏，殷鉴不远。这是房地产和金融在现代市场经济体系中所处的不同地位、所起的不同作用决定的，这也是房地产市场面临的中观层次的矛盾。
目前国内正在探索的房地产融资渠道多样化，并不会改变市场体系的格局，相反将进一步促进房地产市场运作的金融化，金融对房地产市场的波动和走势将更为敏感，金融对房地产市场的制约作用也将更为明显。
市场主体全球化
都说经济全球化是大趋势，可是房地产市场的主体早已实现了全球化。当大量的中国产品还在苦苦寻找走出国门之路时，门户大开的房地产市场却迎来了满世界的投资者和投机客。在高端市场，非本地居民逐渐占取上风，成批量的大进大出几乎成为非本地居民的“专利”。
然而像上海那样的所谓国际大都市毕竟地域有限，在资本大鳄眼中仅是弹丸之地，或者用股市语言来说，上海楼市是“优质小盘股”，进入楼市的资金量过大，市场走势必然是飙升狂跌、大起大落。
市场主体已经全球化，市场资金来自全国各地，甚至是国际游资，但房地产本质上只是一个区域性市场，全球化和区域性的矛盾导致供需失衡，从长期看，则是高度流动的过剩资本与不可再生的土地资源之间的失衡。土地资源稀缺，是我国大城市楼市的软肋，也是制约城市发展的最重要的因素之一，政府高层对此早就提出警示。
上海连续两年的政府工作报告都强调了土地资源对经济发展的制约作用，去年底提出的影响上海发展的两大瓶颈--郊区的土地、市区的动迁，其核心都是土地稀缺。而北京、江苏、浙江都早就将“十五”计划的土地指标全数用完。
我国的人地矛盾普遍存在，去年开始的本轮国家宏观调控，首次把土地作为宏观调控的主要手段之一，而紧缩“银根”、“地根”两大利器对房价产生了反向刺激作用。今年国家宏观调控的矛头再次对准了房地产市场，解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，成为当前加强宏观调控的一个突出任务。
房地产市场的矛盾折射出我国宏观经济的结构性矛盾，而人地矛盾是房地产市场的本源性矛盾，这是房地产市场长期面临的深层次矛盾
首先必须认识房地产是一个什么样的行业，它的主要职责是什么？有什么样的意义，有什么样的收获。
房地产是第三产业，也就是服务行业，通过各种渠道，为对房产有需要的客户创造条件，提供帮助，促成交易，然后收取佣金的行为。
那么从业人员需要什么样的素质，从一般的语言行为；心理素质；言行举止等等都能影响一个交易的成功。
1. 要有正确的价值观 2.仪容仪表 3.行为规范 4.熟练的专业知识 5.服务意识
6.坚决按照公司的流程来完成业务的操作 7.养成一种良好的工作习惯。
那么就要做到必须要有信心，团结协作，互助互补，要有团队精神，团队意识，有耐心有冲劲，这些都是必备的。
什么是房产从业人员的价值呢？
简单的说价值就是付出和回报中间的差。
在公司业务员对待客户要起立微笑迎上前，使用礼貌用语，热情周到，谈话注视对方，有什么意外的问题要微笑对答。但是表达一定要简明恰要。解释客户提出的各种苛刻问题一定要有耐心倾听，细致的分析客户的需求状态，需求意志。
倾听是人类最伟大的美德之一。
但是要多听少说话，这样才能知道客户为什么需要房产，才能更好的去分析客户。
本公司的行为规范：1.参加会议 洽谈业务 公司有什么样的活动应及时的参加，不能迟到，有事及时请假说明原因。2.接电话要及时，电话的铃声只能是响两到三声，工作时的来电或电子邮件必须及时的回复不能拖延。3.工作时间不得无故离岗，不得闲聊，不得大声的喧哗
确保办公环境安静有序。4.办公区域内不能吸烟，物品要摆放整齐，做到办公区域无杂务无灰尘，所有设备及时维护。
工作的纪律：1.顾全大局 团结守纪 2. 保守公司的商业机密。具体是公司押房的代理期限；公司会议的内容；
细节决定成败
3. 积极参加公司的活动 学习 研讨 不得无故的拖延
4. 不得在工作时间内阅读无关的杂志报纸
5. 工作时间内不做与本职无关的事，尽量避免私人会客，特殊原因尽量缩短时间但是不能影响他人的正常工作，不能用公司的电话打私人电话，不能用公司的电脑玩游戏，不能将无关人员带进办公区域
6. 爱护公司的财务，不准在工作时间内引酒《但是除了工作需要外》
7. 必须要严格遵守工作时间，创造有效时间提高工作的效率，不准迟到或早退
8. 当天的工作必须当天完成。
现在市场的竞争激烈，怎么样才能和大规模企业比拼市场，只能靠细致周到的服务，实力的竞争，品牌的形象。打价格成本战，但是必须要用正当的手段明确的目的，要有一个良好的习惯。
良好的习惯成就未来
