苏州拆迁补偿标准

法律主观：

第三章 征地补偿安置 第九条 征用集体土地 的补偿原则。（一）区别不同地段，给予不同补偿；（二）区别被征用前的不同地类，给予不同补偿；（三）根据不同的地类依法合理确定年产值。第十条根据不同地段实行不同的补偿标准，昆阳等9个工业重镇的城镇规划区内（包括各类工业园区）分为五类地段（见附表一）；昆阳等9个工业重镇的城镇规划区外或其它乡镇分为三类地段，即昆阳镇、鳌江镇（县经济开发区）、水头镇为一类地段；萧江镇、腾蛟镇、麻步镇为二类地段；其它乡镇为三类地段。今后可根据社会经济发展状况适时予以调整。第十一条各地类的年产值。（一）平原灌溉水田（包括水田改园地、鱼塘）每亩年产值0.2万元；（二）旱地、水浇地、山区水田、望天田每亩年产值0.15万元；（三）山园地每亩年产值0.08万元；（四）林地每亩年产值0.07万元。各地类年产值原则上不低于上述标准，特殊情况达不到上述标准的，报批时须附具县级统计部门出具的证明。第十二条各项补偿费的标准。（一）征地补偿安置费。昆阳等9个工业重镇的城镇规划区内（包括各类工业园区）实行区片征地综合补偿费即“区片综合补偿价”（见附表二）；昆阳等9个工业重镇的城镇规划区外或其它乡镇继续实行以年产值乘倍数予以确定 土地补偿费 （见附表三）和 安置补助费 （见附表四）。征地补偿安置费，在政策允许范围内可以根据不同地段下浮15%。征用未利用地、建设用地的，不予安置补助。（二）青苗补偿费。被征用土地青苗补偿费以当季作物的产值计算，无苗不予补偿。其补偿标准为：常年固定蔬菜地每亩0.1万元，水稻田每亩0.07万元，旱地每亩0.05万元。（三）林作物补偿标准。多年生林木、果树可移植的尽量移植，征地单位对其按实际工作量补偿移植费。不能移植的，给予合理补偿或由有关部门评估后作价赔偿。（四）地上附着物补偿标准。该项费用包括建筑物和构筑物的补偿费。征用土地需拆迁的建筑物和构筑物补偿费，按实作价或评估作价予以补偿。违章、违法建筑物、构筑物和征用土地公告颁发后突击抢种的树木、农作物或建造的设施不予补偿。（五）征地现场处理包干费标准。该项费用列入征地成本，实行区片综合价的为区片综合价的3-5％；未实行区片综合价的为各地类土地补偿费的10％。第十三条征用土地各项补偿费的分配使用。（一）征地补偿安置费，必须专款专用，不得挪作他用。区片征地综合补偿费的40％或土地补偿费归农村 集体经济组织 所有，用于被征地农民基本生活保障的参保、发展生产、公益性建设，不得平分到户，也不得列为集体经济债务的清欠资金。区片征地综合补偿费的60％或安置补助费发放给安置人员个人，或征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的基本生活保障的参保费用。（二）地上附着物的补偿，及青苗补偿费、林作物补偿费分别归地上附着物、青苗、林作物的所有者所有。（三）征地现场处理包干费，40％用于被征地单位处理承包户零星漏项补偿和工作费用；40％作为乡镇政府征地政策处理的工作费用；20％作为县征地事务机构工作人员的工作费用。第十四条因施工等需要临时用地的，经批准后，要根据临时用地影响范围，按原地类年产值逐年补偿。使用期满后，即恢复土地原状，退还给原使用单位，并增付1年补偿，弥补恢复后造成的减产。各类土地年产值标准按本办法第十一条执行。第十五条国家重点 工程建设项目 征用土地，国务院、省、市人民政府有专项规定的，从其规定。第十六条依法及时支付征地补偿安置费。征地补偿安置费没有足额到位前，被征地农村集体经济组织可以拒绝交地。征地补偿安置费按规定到位后，被征地农村集体经济组织和农民不得拖延交地。第十七条建立被征地农民基本生活保障制度，具体规定另行制定。

拆迁补偿的定义拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。国有土地拆迁补偿2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式颁布，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过。新条例的颁布标志着拆迁补偿已经进入民主化、多元化的新纪元，新条例中拆迁补偿从官方评估转向二次征询制度和申请评估复核制度预示着拆迁已经在从民生和人权考虑出发，正在渐渐走向成熟。集体土地拆迁补偿据猜测最新的集体土地拆迁补偿条例将于2011年第四季度出台，目前集体土地拆迁补偿可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》。拆迁补偿方式货币补偿货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。产权置换产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。产权置换分为两种形式：一、异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。二、回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22_，所以拆迁安置。两者相结合的补偿方式顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。新条例的补偿内容第三章补偿第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。房屋拆迁补偿标准的计算公式拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。(一)房屋拆迁补偿计算标准(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格(二)房屋拆迁安置费计算标准(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

苏州大闸蟹几月份好吃？螃蟹钳子上面的毛怎么洗？

（一）案例背景

苏州市吴中区金庭镇地处太湖中心区域，距离苏州主城区约40公里，拥有中国淡水湖泊中最大的岛屿西山岛，以及84.22平方公里的太湖风景名胜区、148平方公里的太湖水域和100多处历史文化古迹，是全国唯一的整岛风景名胜保护区，拥有长三角经济圈中极为稀缺的生态环境和自然人文资源。近年来，金庭镇坚持生态优先、绿色发展的理念，按照“环太湖生态文旅带”的全域定位，依托丰富的自然资源资产和深厚的历史文化底蕴，积极实施生态环境综合整治，推动传统农业产业转型升级为绿色发展的生态产业，打造“生态农文旅”模式，实现了经济价值、社会价值、生态价值、历史价值、文化价值的全面提升。

（二）具体做法

一是优化空间布局，做好建设“减法”和生态“加法”。金庭镇融合了生态规划、土地利用总体规划、村庄规划、景区详细规划等各类规划，按照“提升生产能力、扩展生活空间、孕育生态效应”的理念，规划到2024年全镇生产空间规模为128公顷，占总面积的1.52%；生活空间规模为1190公顷，占比14.14%；生态空间规模为7104公顷，占比84.34%，系统优化全镇的生产、生活、生态空间布局。通过以“优化农用地结构保护耕地、优化建设用地空间布局保障发展、优化镇村居住用地布局保障权益”为核心的“三优三保”行动，按照“宜农则农、宜渔则渔、宜林则林、宜耕则耕、宜生态则生态”的原则，通过拆旧复垦、高标准农田建设、生态修复等方式，整治各类低效用地798.2亩，增加了生态空间和农业生产空间，实现了耕地集中连片、建设用地减量提质发展、生态用地比例增加，获得的空间规模、新增建设用地、占补平衡等指标用于全镇公共基础设施建设和吴中区重点开发区域使用，土地增减挂钩收益用于金庭镇生态保护、修复和补齐民生短板。此外，在规划编制和土地资源管理过程中，金庭镇预留了后续发展生态产业所需要的建设用地指标，夯实了生态产品供给和价值实现的基础。

二是聚焦“水陆空”，开展山水林田湖草系统治理。“水”方面，防治与保护“双管齐下”，促进水环境提升。对127条流入太湖的小河实行“河长制”，严格落实主体监管责任，从源头上保护太湖；对太湖沿岸三公里范围内所有养殖池塘进行改造，落实养殖尾水达标排放和循环利用；建立严密的监控体系、实行严格的环保标准，防止水源污染；对宕口底部进行清淤和平整，修建生态驳岸和滚水坝，修复水生态。“陆”方面，以土地综合整治为抓手，推进山水林田湖草系统修复和治理。完成消夏湾近3000亩鱼塘整治和农田复垦，建设高标准农田用于发展现代高效农业和农业观光旅游；对镇区西南部的废弃工矿用地开展生态修复，打造景色怡人的“花海”生态园；系统治理受损的矿坑塌陷区，就近引入水系，加强植被抚育，恢复自然生态系统。“空”方面，开展大气环境整治，关停镇区“散乱污”企业，控制畜禽养殖，减少空气污染源；开展国土绿化行动，增加森林覆盖率，改善空气质量。

三是建立生态补偿机制，推动公共性生态产品价值实现。2010年，苏州市制定了《关于建立生态补偿机制的意见（试行）》，在全国率先建立生态补偿机制。2014年，在全国率先以地方性法规的形式制定了《苏州市生态补偿条例》，推动政府购买公共性生态产品，实现“谁保护、谁受益”。2010年至今，通过三次调整补偿范围、补偿标准等政策，实现了镇、村等不同产权主体的权益，金庭镇每年的风景名胜区补偿资金和四分之三的生态公益林补偿资金拨付到镇，用于风景名胜区改造和保护修复、公益林管护、森林防火等支出；水稻田、重要湿地、水源地补偿资金和四分之一的生态公益林补偿资金拨付到村民委员会，主要用于村民的森林、农田等股权固定分红、生态产业发展等，极大地激发了镇、村和村民保护生态的积极性。2019年，苏州市选择金庭、东山地区开展苏州生态涵养发展实验区建设，将其定位为环太湖地区重要的生态屏障和水源保护地，市、区两级财政在原有生态补偿政策的基础上，2019-2023年共安排专项补助资金20亿元，重点用于上述区域的生态保护修复和基本公共服务。

四是建立“生态农文旅”模式，实现生态产业化经营和市场化价值实现。金庭镇依托特殊的地理区位、丰富的自然资源和深厚的历史文化底蕴，建立“生态农文旅”模式，推动生态产业化经营。打造农业发展新模式，促进“特色农品变优质商品”。重点围绕洞庭山碧螺春、青种枇杷、水晶石榴等特色农产品，打造金庭镇特色“农品名片”，将传统历史文化内涵融入特色农产品的宣传销售中，增加产品附加值；通过“互联网+农产品”销售模式，拓展“特色农品变优质商品”的转化渠道；与顺丰快递签订战略协议，在各个村主要路口设置快递站点，提高鲜果产品运输效率。挖掘“农文旅”产业链，实现“农业劳动变体验活动”。挖掘明月湾、东村2个中国历史文化名村及堂里、植里等6个传统历史村落的文化底蕴，鼓励村民在传统村落中以自有宅基地和果园、茶园、鱼塘等生态载体发展特色民宿、家庭采摘园等，实现从传统餐饮住宿向农业文化体验活动拓展，形成“吃采看游住购”全产业链。提升生态文化内涵，助推“绿色平台变生态品牌”。积极宣传“消夏渔歌”、“十番锣鼓”等非物质文化遗产的传承保护，推进全域生态文化旅游，形成了丽舍、香樟小院等一批精品民宿品牌，通过游客的“进入式消费”实现生态产品的增值溢价。

（三）主要成效

一是绿色发展意识和生态产品供给水平“双提升”。近年来，金庭镇干部群众的绿色发展意识逐渐增强，保护绿水青山、依靠绿水青山、走高质量发展之路，已经成为金庭人的行动自觉，金庭镇的生态空间显著增加，自然生态系统得到全面保护和修复，江南水乡特色、传统历史文化得以传承，生态产品的供给能力显著提升。2019年，金庭镇建设开发强度降低至16.65%，同比降低了13.28个百分点；森林覆盖率增加至71%，全镇地表水水质均达到II类以上，空气质量达到国内优质标准；生物多样性逐渐增加，区域内植物种类超过500种，动物种类超过200种，拥有银杏、水杉等多个国家一级、二级保护植物，以及虎纹蛙、鹈鹕、鸳鸯等多种国家、省级保护动物。

二是公共性生态产品和经营性生态产品价值“双显化”。一方面，苏州市建立了针对各类自然生态要素的生态补偿机制，以财政转移支付的方式“采购”公共性生态产品，彰显其内在价值。其中，补偿标准为水稻田420元/亩、生态公益林250元/亩、风景名胜区150元/亩、其他生态农产品100元/亩；水源地村根据所在村岸线长度、土地面积、常住人口数等，分别给予每村120万元、140万元、160万元的补偿，生态湿地村也分别给予每村80万元、100万元、120万元的补偿，补偿范围覆盖了山水林田湖草湿等各类自然资源。近三年，金庭镇年均获得生态补偿资金3000余万元。另一方面，金庭镇通过“生态农文旅”模式的发展，打通了经营性生态产品价值实现的渠道，显化了物质供给类和文化服务类生态产品的价值。“特色农品变文化商品”方面，2019年全镇农产品销售收入达到4.85亿元，创历史新高，其中果品收入2.71亿元，水产收入0.21亿元，茶叶收入1.93亿元；“太湖绿”大米及“西山青种”枇杷等已成为网红品牌。“农业劳动变体验活动”方面，2019年全镇吸引旅游人数421.06万人次，农家乐、民宿营业收入达到2亿元，近三年营业收入年平均增长35%，新增民宿104家，改造民宿103家，精品民宿增加至37家，直接带动了1600余人就业。“绿色平台变生态品牌”，随着“生态农文旅”模式的建立，港中旅、亚视、南峰等投资集团纷至沓来，2017年“阿里巴巴太极禅苑文化驿栈”正式落户金庭镇，2020年美国汉舍集团投资的“汉舍”项目全面启动，“自然、绿色、生态”成为了金庭镇最响亮的名片。

三是经济社会发展和民生福祉“双推进”。2019年，金庭镇国内生产总值达到24.93亿元，同比增长6.10%。其中，服务业占比近80%，服务业增加值达到19.75亿元，同比增长7%。全镇2019年新增就业岗位647个，同比增长39.7%；农民人均年纯收入达到26573元，同比增长6.2%。依托“生态农文旅”模式，生态产品价值融入了一二三产业发展中，让农民、政府、投资商三方共赢，实现了经济社会发展和民生福祉的“双推进”。

阳澄湖的湖水。有句话称为，好水培好蟹。水的质量，非常大水平能反映在蟹的身上。阳澄湖的湖水，是中国十分罕见的弱碱水，从感观上而言，这类水含有一丝香甜。因而，饲养在阳澄湖的阳澄湖大闸蟹，可以把这类清甜味刻写在自身的肌理效果体细胞中间，让蟹柳展现出一种淡而雅致的高端香甜。那也是阳澄湖蟹更为明显的特点，大部分是中国独一无二的。我们吃大闸蟹，令人达到的，便是狠狠地咬下一大口蟹膏蟹黄，那鲜香、那香气，真的是意犹未尽。

阳澄湖大闸蟹的蟹膏蟹黄都很圆润，关键是植物油脂丰富多彩、鲜香十足。这就需要得益于阳澄湖的另外一个特性，那便是水生物自然环境。阳澄湖的水产资源尤其丰富多彩，鱼、虾、贝、螺一应俱全，衣食住行在这儿的阳澄湖大闸蟹，每天都可以吃上纯天然湖鲜，并把这种鲜香因素汇聚在自个的身上。因而，相比这些每日吃素的阳澄湖大闸蟹，阳澄湖大闸蟹的膏黄便会分外丰满光亮，鲜香味儿美。

阳澄湖蟹便是在阳澄湖里饲养的纯正阳澄湖阳澄湖大闸蟹，由于水体和湖中构造造成阳澄湖阳澄湖大闸蟹较为清理吧，味儿鲜美。可是这几个特点也不是别的蟹么有，太湖蟹也有这好多个特点，并且太湖蟹的块头广泛比阳澄湖蟹要大。可是太湖蟹从2019逐渐就已所有拆网了，因此以后就么有太湖蟹了。也有一种是池蟹，池蟹便是在池子里饲养的蟹，这种蟹水池管理方法的好的很有可能没什么污泥味，管理方法不太好的会有一种污泥味。

那么算下来也就仅有阳澄湖大闸蟹的味儿算最佳的了。流传在大禹治水的情况下，大家还不知道巨蟹这种东西是可以吃的。所以说造成日常生活在江南海域的大家见到巨蟹凶狠的外观及其在水里面来无影去无踪。导致了那时候的人们都很害怕巨蟹。在江南海域，由于大家经常辛勤劳动在水稻田里边。很多时候都是会不知不觉北京大学拿脚夹到脚，造成血水散流痛苦不堪。所以说大伙儿那时候都叫法巨蟹称为夹人虫。