(一)国内不同地方农地制度改革的尝试
1.安徽等省份的农村宅基地抵押试验
2008年4月9日，来自安徽省的消息称，安徽省将建立并实施农民住房产权登记制度，农户获得建设部门发放的房屋所有权证后，可以以农村住房作抵押获银行贷款。4月15日，在抵押担保问题上，浙江省表示计划根据农民住房特点和银行抵押贷款的条件，在城乡结合部的农村地区试点农房抵押贷款。5月19日，山东省政府《关于进一步做好促进就业工作的通知》提出，“农村金融服务机构要拓宽农户小额信贷和联保贷款覆盖面，放宽贷款条件，降低贷款抵(质)押标准，创业人员的房屋产权、土地使用权”等“均可作为抵(质)押品”。
但是，按照目前颁布的《中华人民共和国物权法》和相关法律，农村宅基地只能在村集体内部流转，尚不允许城市居民或外村人购买，也就是说，农民的宅基地和土地不能进入市场交易，也没有获得抵押贷款的资质。同时，相应的房屋权属登记系统也极为滞后，缺乏进入市场的技术支撑。
2.枣庄市的土地资本化试验
2008年9月14日，我国第一家农村土地使用产权交易所———山亭区徐庄镇农村土地使用产权交易所揭牌成立。枣庄市市长陈伟亲自把土地使用产权证颁发给了徐庄土地合作社的280户农民。领到土地使用产权证的徐庄土地合作社理事长张凯华，兴奋不已。不久后，张凯华便以部分土地使用产权证作抵押，得到了山亭农村信用联社两笔共45万元的贷款，用于采购急需的化肥和从事水利设施建设。这标志着国内各地的农村土地制度改革探索案例中，增加了一种新的模式。
3.嘉兴市的“两分两换”改革试验
按照规划，嘉兴市嘉善县姚庄镇4800多户农户将全部搬迁到集镇居住，这是嘉兴新一轮土地使用制度改革试点带来的新现象之一。
2008年4月，嘉兴被列为浙江省统筹城乡综合配套改革试点地区。针对优化土地使用制度这个核心，按照宅基地与承包地分开、搬迁与土地流转分开，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障(即“两分两换”)的总体思路，嘉兴市政府制定了《关于开展节约集约用地试点加快农村新社区建设的若干意见》，率先在浙江省开展探索与实践。
土地置换后，不改变土地所有权性质和土地用途。土地流转后，农民凡是非农就业的，3年内必须实现养老保险的全覆盖;对已经进入老龄阶段的农民，逐步提高养老保险的待遇。嘉兴确定了首批9个试点镇(街道)，试点区域总面积达265km2，农户近4万户，人口近15万人。目前，嘉兴的试点改革已进入实质动作阶段，农民集聚新社区建设启动，签约换房(或搬迁)农户达2100多户;共流转土地承包经营权3万多亩，约占全市流转总数的近8%，其中5700多亩实现了二次流转，已签约农业投资项目6个，签约投资额6600万元。
4.成渝地区的农村集体建设用地流转制度改革
(1)成都市温江区的“双放弃一退出”
所谓“双放弃一退出”，就是通过建立居住、就业、社保等方面的激励机制，鼓励主要收入来源为非农产业的农民自愿放弃宅基地使用权和土地承包经营权，退出集体经济组织，进入城镇自主购房或按政府规划要求进入集中居住区居住。退出的宅基地收政府组织复垦，腾出的集体建设用地按规划集中使用，对“双放弃”的农户进行合理补偿。
(2)成都市锦江区的“统一流转”
具体做法是政府主导，统一规划，统一流转。全区成立了土地储备拍卖交易中心，建立起集体建设用地交易平台，集中农村集体建设用地指标，在土地交易中心公开挂牌交易。农村集体建设用地流转收入和土地整理后新增农用地的流转收入，在扣除土地整理成本和配套成本后，预留50%的收益用于保障新型集体经济组织成员的社保，另外40%的收益用于新型集体经济组织的再发展，其余部分作为红利分配给新型集体经济组织的成员。
(3)重庆市九龙坡区的“九龙—云阳”跨区域统筹
按照城乡统筹发展的统一部署，根据总量不变、占补平衡的要求，合理调剂区域间建设用地指标，保证城乡统筹发展的需要。通过互建设园、财税分成等方式，建设九龙—云阳工业园，实现主城区支持库区、主城与库区联动发展。
(二)农地制度改革思维和视野的突围
按照马林诺斯基的观点，任何仅从法律的观点研究土地产权制度的企图，必然导致不能令人满意的结果。如果对于当地人的经济生活不具备完备的知识，就不能对土地的产权制度进行定义和描述。而且，你必须首先知道当地人怎样使用他的土地;怎样使得民间传说、信仰和神秘的价值围绕着土地问题起伏变化;怎样为土地而斗争，并保卫它;懂得了这一切之后，你才能领悟那规定人与土地关系的法律权利和习惯权利体系。
正如有人看到一个醉汉在黑夜里的路灯下似乎在寻找什么，便过去问询。醉汉说:他的钥匙丢了，他在寻找他的钥匙。路人说:为什么你总在路灯底下寻找?醉汉说:因为只有路灯下才看得见。在面临解决农村土地产权制度改革这样的复杂问题时，人们的思维方式和视野不能类同于这个醉汉，只愿在自己熟悉的范围和领域内寻找答案，总是受制于自己的个人基本价值观，即使这个答案并不在所能见到的范围内。
目前，全国各地都在积极探索农村土地产权制度改革，取得了许多有意义的成果，并积累了重要的经验。但是，必须充分重视“高估成功率是普遍现象”、“人们更倾向于信任‘小数规律’”以及“与其承认错误不如更多的损失”等行为经济学现象，在探索和创新的过程中，不断降低管理和交易成本，全面提高改革绩效。
我国是一个以农民为主的国家，在整个国家的平衡和稳定中，国家与农民是中轴。因而，在我国发展和建设的逻辑中，土地政策是平衡农民、国家政权和现代化的一种重要工具，土地产权制度改革必须寻找多方可以接受而且满意的平衡点。这种改革，不能只从法学和经济学角度研究，还必须从政治学和社会学角度进行分析，更需要在实际工作的基础上，从文化人类学的基本立场和属性进行考察和探究。
(三)土地制度改革的配套措施
1.土地市场体系
现有的土地市场体系因在农地非农化的成本和收益分配的公平性、在对农地非农化外部性控制上的困难性等问题，而一直受到批评。对于市场体系中能够体现的经济价值的分配，中国正在进行相应的改革，随着“招拍挂”比例的增加、“收支两条线”的实行等，对规范现阶段农地非农化的收益分配、提高农地非农化制度的置信度、稳定农民和其他利益主体的情绪及提高合作意愿都有好处。然而，由于现有土地市场体系的割裂局面，市场本身的价格机制和供需机制受到政府的直接干预，加上产权本身的弱点，降低了“市场机制”对资源的配置效果，造成了土地市场的失灵。进一步的是，现有的市场体系仍然无法解决忽视农地资源非市场价值的问题。所以总体上看，这些制度环境层次的问题都不利于土地市场降低农地非农化的交易费用，也直接影响了治理结构层次的选择。
在新古典经济学的理论上，打破现有的市场割裂局面，是土地市场体系改革的方向。然而，为了实现对农地非农化外部性的控制，以及满足现阶段经济增长对农业生产剩余索取的要求，现有割裂的市场体系又十分必要。从这点看来，打破市场的割裂局面，其本身的交易费用会非常高。另外，对于控制农地非农化外部性的问题，或者如何在现有的市场体系中纳入农地的非市场价值，新古典经济学的价值评估方法只能是一种工具，关键的还是需要通过产权等制度安排和相应的治理结构的设计来实现。而涉及产权的改革，自然需要面对更大的交易费用。比如，理论上如果将农地的非市场价值写入制度，赋予相关的利益所有者，农地的非市场价值自然会“内化”到利益相关者的决策体系。这时，就不需要政府通过各种行政手段来干预市场，实现交易费用的降低。但是，这个论断的前提是必须考虑了产权制度的设定和改变的成本。所以在现实中，从建立有利于治理结构改变的制度环境入手，才是更符合效率的改进措施。已经有一些可以借鉴的例子来说明如何通过建立有利于治理结构改变的制度环境来实现自然资源的生态价值。比如，通过建立有机蔬菜的认证体系，引致有机蔬菜比普通蔬菜价格高，就是一种生态价值的“内化”。所以，考虑如何通过与土地资产产业链的其他环节的产品价值相结合，建立一种利于信息流通的价格机制，将有利于提高现有土地市场体系在解决外部性问题上的能力。比如，房地产开发位于湿地保护区附近，则该房地产的价值必然比具有相似其他条件但不具有湿地景观的房地产价值高，而如果赋予了农地所有者相关必要的信息，则该地区的生态价值将可以“内化”进非农化后建造的房地产中。
2.土地规划体系
现有的土地规划体系还是一种指标的规划体系，而不是西方国家成功的“空间规划”的概念。指标规划体系带来的一个潜在问题就是“层级制”中信息流通的矛盾，导致了农地非农化在指标上具有“低排他性”和“高竞争性”的“公共池塘资源”的特征。土地利用规划缺少公众参与、信息不对称，无法促进利益相关者的长期合作意愿，同时造成执行和监督上的困难，这些都会导致对农地非农化这种“公共池塘资源”的过度利用，必然也导致了土地规划体系在农地非农化的外部性控制上功能的减弱。
将土地规划体系从“指标规划”的特征转变为“空间规划”的特征，同时优化规划体系的信息流通机制，比如增加规划的透明度和公众参与，这一方面是规划制度本身设计的问题，另一方面与产权制度也有很大联系。如果土地的产权能够充分引起公众的兴趣，公众参与将不再是被动地由政府来推动。总体来看，规划制度在信息不对称和无法促进长期合作上，其改进产生的交易费用不会比产权制度改变所产生的交易费用高，因此从这个方面看，土地规划制度的改进可以实现制度环境的改进，从而为资源配置和治理结构层次服务。
3.土地行政体系
从上面对现有农地非农化制度缺陷的扫描可知，土地行政体系在两个方面存在改进的需求。一方面是土地行政的宏观层面，一方面是土地行政的微观层面。宏观层面是指对农地非农化行政体系中的监督体系的改进需求，以及“从下到上”地改进治理结构的试验机制。微观层面是指农地非农化从业人员层次的行政管理体系改进需求。
对于宏观的监督体系，首先，由于信息不对称的问题，现有中央政府负责为特征的监督体系不能够满足监督的需要，造成了大量的地方政府的违规行为;其次，在政府通过土地规划来垄断土地征用市场和土地一级市场的过程中，垄断的行为理论上是可行的，可以起到弥补市场失灵的缺陷，但政府垄断行为的本身需要监督;再次，无论是监督体系如何改进，谁来监督“监督者”?这是理论上和实践中始终面对的难题。因此，针对这三个监督体系的改进，是未来可行的改进方向。这可以通过改进土地规划体系、改变地方政府官员政绩的考核标准、提高农地非农化信息的透明度和增加农民及普通市民的监督权力来实现。当然，需要指出的是，加强监督，不是对地方政府的不信任和把权力集中到中央政府，地方政府的作用不能被抹杀，这在现有经济社会体制下尤为重要。
对于宏观的“从下到上”地改进治理结构的试验机制，是实现制度自发向效率“进化”的有效机制。这种“从下到上”的机制，有利于根据当地实际的自然和社会环境来设计和安排相应合适的治理结构和制度安排。“家庭联产承包责任制”和“农地股份合作制”都是经典的“由下到上”的证据。现阶段对这种地方的“试验”模式还缺少规范的制度环境的支持，所以这方面是未来制度环境改革的重要方向。
对于微观的行政体系，随着政府机构的调整也一直在不断改革。现阶段的岗位设置和绩效考核体系，已经能够起到激励、监督、惩罚相应农地非农化从业人员的目的。然而，也不能排除少数从业者无视法律法规的机会主义行为。在增强职位安全感上，现阶段已经做得很好，因为已经是“公务员”的岗位设置。当然，在增强上下级信任、忠诚、政令畅通方面，可能还存在一些问题。如果针对不同具体职位，根据不同的待遇、不同的绩效考核机制、不同的奖惩机制来提高从业人员的积极性、忠诚度，是土地行政体系需要进一步加强的。这个方面改进的成本(新增加的交易费用)似乎更小，而收益(减少其他交易费用)似乎很大，因此，是值得现阶段的制度改进考虑的。
4.土地法律保障体系
目前一直缺少一个完善的法律体系和独立的司法体系来保障土地的产权和解决土地的纠纷。
缺少完善的法律体系是指，缺少到达自然村和农户层面的土地登记体系，缺少系统的土地利用违规、违法行为的惩罚机制，缺少解决土地利用冲突的正式的法律条例和条文。没有完善的法律体系作为基础，土地法律保障体系就不可能运行良好。
缺少独立的司法体系是指，现有的体制一直受到政府行政部门的影响，这对产权、法律、市场、规划等方面的公信力和效果都产生很大影响。虽然，中国的法院系统和行政系统是独立的系统，但是对于土地冲突和纠纷，比如农地征用的纠纷，法律还是规定由批准项目的政府来裁定。这无疑增加了土地法律保障体系的复杂程度。
建立和完善土地法律体系和独立的司法体系，固然受到政治上的限制，但基于现有的土地管理法和独立的法院体系，对这个方面的改进，其交易费用似乎也并不是很高，同时，其收益又是明显的，所以对土地法律保障体系的进一步改进，将对治理结构层次的选择产生积极的影响。
