法律分析：按揭中的房子不能直接减名，需要将贷款结清后，解除抵押登记后再减少共有人。法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
房产买卖与赠与有什么区别?房产证减名怎么办理?
结婚时，购买新房，一般会在房产证上写下夫妻双方的名字。如果说，夫妻离婚了，就要在共同财产房屋上的房产证上减名字。那么，大家知道房产证上减名字在那办理吗?跟着365我来看看房产证上减名字手续办理流程吧。
房产证减名情况
在房产证上减名的情况有好几种，主要有:
1、产权赠与。 2、房屋买卖。 3、析产登记。 房产赠与与买卖过户的房产证看似没有太大区别，但需注意的是，赠与和买卖税率不一样。房产证上减名字的办理手续
第一种情况夫妻间减名字
1、房子没有贷款这种情况减名字是非常方便的，不需缴纳任何税费，只要80元的工本费就可搞定。 步骤: (1)带好五证(结婚证、身份证、土地证、房产证、契证)正本及复印件。 (2)去房屋所在地区的房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增减少配偶姓名事宜的，工作人员会审核提交的材料，如果材料齐全就给你们一个序号，然后凭序号去相关窗口办理。 2、房子有贷款这种情况，不能加减名字。须在贷款都还清之后才可办理。第二种情况:其余关系间(包括直系血缘亲属间)减名字
这种情况一般是通过“买卖”和“赠与”两种方式。一般人之间办理房产证减名字的流程:
1、签订买卖合同。 2、提交材料。买卖双方本人带上相关材料去房管局申请房产转移登记。 3、缴税。房管局收到申请材料以后，按其要求时间到相关税务部门交纳各种税费。买卖双方各自带身份证原件交纳各自的税费。 4、完税过户。买卖双方交纳各自的税费以后，双方一起带上身份证和各自的完税发票单据，到房管局审查确定已经完税，完成过户，领取过户回执。 5、领证。买房按过户回执指定的时间，带上身份证和过户回执到房管局领取新的房产证。 房产证上减去名字的事情类似于房子的份额转让，也就是把原来归属于这个名字的房屋产权的一部分转移给了房产证上另外的仍然存在的人头上面，所以办理房产证减名字的流程与正常的房屋买卖和交易的过程是相似的，所需要的费用多的就是与购买房屋时一样所需要缴纳的契税。首先看这套房子贷款是否还完，如果还完了，就很简单，拿上身份证户口本结婚证，夫妻双方到房产交易去办理，需要几十块手续费。如果贷款没还完，会比较麻烦，因为减名字房产证要换掉，房产证号也会变，相应的，在银行的抵押证也要变，这样就要去银行开证明，还要向银行申请变更抵押人。银行同意后再去交易办理。 如果只是夫妻之间加减名，只需要交几十元的手续费。 如果是其余关系，视同买卖或赠与.需要交契税营业税印花税等等。减名字类似于份额转让，流程和正常的房屋交易类似。共分四种情况:
1、 购买90平方米以下普通住宅:1%; 2、购买90平方米以上的普通住宅:1.5%; 3、非购买普通住宅:3%; 4、购买非普通住宅:3%。 以一套60平方米、180万元的普通住宅为例，有父母和子女3个人名字，现去掉子女名字，根据情况不同，需要缴纳的契税少6000元，多1.8万元。 如果直系亲属之间赠与，只需缴纳契税和公证费。非直系亲属之间，即便是通过赠与方式，也要缴纳相应的营业税、契税等，等同于买卖。 所以，我们房产证上减名字在那办理，应该到当地的房产交易所办理，就可以了。其实不单单是夫妻离婚会办理房产证上减名字，还有好几种情况。而对于房屋贷款未还清的减名字办理，还需要变更抵押人向银行申请，同意后才可以办理。房产买卖与赠与有什么区别?
1.定义区别
（1）房产赠予，一般赠送与的一方是不用支付对价的，其实就是无需付款钱财做为互换。
（2）房屋买卖，一般便是我们说的一手交钱一手交货，彼此也是需要支付对价的。这也是二者最重要的区别。
2、交易税费区别
在二手房过户阶段有各种税，但关键的就只有三种，各是税、个人所得税和契税。房产买卖的税款测算，个人所得税是相当于(此次价钱-原值价钱-买卖中产生的税款-其它杂费)*20%(亦即是：差价的20%。);税也按照“满五唯一”分为三种，不满意2年房子，税为全额的的5%;2年及以上非普通住房，税为差值的5%;2年以上普通住房免征税。
契税层面，首套90平方米以下是1%，90平方米左右为1.5%。二套房90平方米以下是1%，90平方米左右为2%。房屋赠与的形式需要缴纳税费依据买卖人的关系不一样而有所区别。从总体上便是，直系血亲成本费仅有契税;并非直系亲属赠与的赠予成本费有三个，在其中契税和税的计算方法与交易完全一致，个税则是全额的的20%。
房产证减名怎么办理?夫妻之间减名字：房子并没有借款这样的事情减名字是十分方便的，不需要缴纳一切税金，只需80块的成本费就能解决。
流程：带上五证（结婚证书、身份证件、土地使用证、房屋产权证、契证）原件原件和复印件。去房屋所在地区域房地产交易中心，先往检验对话框告之是来房产证办理增降低另一半名字事项的，工作者会审批提供的材料，假如原材料齐备给我大家一个编号，之后凭编号去相关窗口办理。房子有贷款这样的事情，不可以加减法名字。需在借款都结清以后才即可办理。
其他关联间（包含直系亲属血缘关系家属间）减名字：这样的事情一般是根据“交易”和“赠予”两种形式。
一般人中间房产证办理减名字流程：（1）签署买卖协议。
（2）提交资料。交易双方自己携带材料证明去房管局申请办理房产转移备案。
（3）交税。房管局接到申报材料之后，按照其规定到时间有关税务机关缴纳各种各样税金。交易双方分别带身份证户口本缴纳各自税金。
（4）补税产权过户。交易双方缴纳各自税金之后，彼此一起携带身份证号码和各自补税税票票据，到房管局核查明确早已补税，进行产权过户，领到产权过户回执表。
（5）领结婚证。购房按产权过户回执表指定时长，携带身份证号码和产权过户回执表到房管局领到一个新的房屋产权证。
房屋产权证减名花费房屋产权证减名字也要分情况看：假如是夫妻间加名字或减名字，免收契税。父母子女中间加名字或减名字，都视作交易，要扣除契税。除掉名字类似市场份额出让，流程及正常房产交易类似，只需要缴纳占有的的份额契税，从1%——3%不一。
共有四种状况：1、初次选购90平米下列普通住房：1%；
2、初次选购90平米以上普通住房：1.5%；
3、非初次选购普通住房：3%；
4、选购非普通住房：3%。
以一套60平米、180万元普通住房为例子，有父母与子女3本人名字，现除掉儿女名字，根据实际情况不一样，需缴纳的契税少6000元，多1.8万余元。
