近日，湖州市住房和城乡建设局等3部门发布关于规范商品房预售资金监管的通知。
主要内容如下：
各区（县）建设局、人民银行各县支行、各县银保监监管组、各银行业金融机构、各有关单位：
为进一步加强我市商品房预售资金监管，全面保障预售商品房工程建设，维护预售商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场持续健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》的有关规定，住房和城乡建设部、人民银行、银保监会《关于规范商品房预售资金监管的意见》及省建设厅、人行杭州中心支行、浙江银保监局《关于贯彻落实住房和城乡建设部等三部门意见进一步规范商品房预售资金监管工作的通知》精神，结合我市实际，现将进一步规范我市商品房预售资金监管的工作要求通知如下：
一、明确监管部门职责
建设部门履行商品房预售资金监管职责，督促检查商品房预售资金监管落实情况；人民银行负责指导商业银行做好监管账户管理工作；银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
二、招标确定监管银行
商品房预售资金监管实行银行专户监管制度，通过公开招标方式建立商品房预售资金监管银行（以下简称监管银行）库。
三、签订三方监管协议
建设部门、房地产开发企业和监管银行三方应就预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容签订《商品房预售资金监管协议》（以下简称“《监管协议》”，详见附件1）。
《监管协议》应作为《商品房预售方案》的内容之一在申请商品房预售许可时一并提交。
四、监管账户的设立、变更、解除
房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》前，在监管银行库中选择监管银行或其分支机构，设立商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”）。监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明，并在商品房预售现场显著位置以及在建设部门网站公示。
监管账户一经设立，原则上不允许变更。确须变更的，应经监管协议（建设部门、房地产开发企业和监管银行）三方同意，并重新签订监管协议。原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户。
商品房预售项目完成不动产首次登记后，由房地产开发企业申请，经建设部门核实同意，解除商品房预售资金监管。
五、确定监管额度
确保项目竣备交付所需的资金作为监管额度，由建设部门综合核定。
监管额度=总建筑面积×单方工程造价（毛坯）×110%。
总建筑面积应含地上、地下所有面积，以预测绘面积为准。项目工程建设造价根据预算清册总额确定，单方工程造价（毛坯）低于4000元/平方米，则按4000元/平方米控制价格确定，该控制价格根据建筑市场动态调整，三县可以根据实际情况制定发布。110%中的10%为不可预见费用。
全装修项目需将全装修的费用纳入监管额度，按全装修的面积乘以全装修的备案价格确定。如全装修没有确定备案价格，则以有资质的造价咨询机构出具的全装修工程造价为准。
六、预售资金收存
项目预售过程中，购房人支付的定金、首付款、按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户，不得存入其他账户。
房地产开发企业在购房人签订商品房买卖合同前，应将监管银行及监管账户明确告知购房人，并协助购房人或按揭贷款银行将购房款存入监管账户。
购房人申请按揭贷款的，房地产开发企业应将监管账户提供给按揭贷款银行，按揭贷款银行应将按揭贷款直接发放至监管账户。
七、监管资金拨付
监管额度内资金按照商品房开发项目建设进度拨付，首次拔付节点不得早于预售许可证所含的项目地下结构完成。
（一）完成主体结构1/2前，累计申请使用资金额度不超过监管额度的40%；
（二）完成主体结构验收前，累计申请使用资金额度不超过监管额度的60%；
（三）完成竣工备案前，累计申请使用资金额度不超过监管额度的85%；
（四）完成房屋所有权首次登记前，累计申请使用资金额度不超过监管额度的95%；
（五）高层、超高层、全装修等项目，可以根据实际增加1-2个监管节点。
在节点允许拨付的比例范围内，房地产开发企业应根据监管协议的约定，提供相应材料，向监管银行申请使用节点额度内资金，经建设部门核实同意后，监管银行在二个工作日内拨付。
解除商品房预售资金监管后，在申请提取监管额度内未使用的资金前，应完成总承包施工单位的结算。
加快推进预售资金数字化监管，实现资金申请、审核、拔付“全程网办”。
八、保障资金专款专用
监管额度内的资金应当专款专用于项目的工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出（不包括营销费、财务费和税费等）。监管额度内的资金，监管银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。
监管账户中的累计入账资金达到监管额度后，超出监管额度的资金应优先用于税费、质量保修金、物业专项维修资金以及归还本项目的土地抵押、在建工程抵押贷款等。
九、违规行为及处置
（一）房地产开发企业存在下列情形之一的，建设部门和监管银行可以按照监管协议约定，视情节责令整改、暂停其使用预售资金：
1.未按规定将商品房预售资金存入监管账户的；
2.以收取其它款项为名变相逃避预售资金监管的；
3.未将监管账户在商品房销售现场显著位置公示的；
4.提供虚假材料申请使用预售监管资金的；
5.违反监管协议约定使用商品房预售资金的；
6.其他违反预售资金监管规定和监管协议的行为。
（二）监管银行存在下列情形之一的，建设部门会同人民银行、银保监部门，视情节责令整改、暂停或取消监管银行的监管资格。
1.违反预售资金监管专用账户管理有关规定的；
2.发现房地产开发企业存在违规收存预售资金行为，未及时报送建设主管部门的；
3.预售资金拔付不及时的；
4.未经建设部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的；
5.其他违反预售资金监管规定和监管协议的行为。
监管银行监管资格暂停期间不得承接预售资金监管业务；未经建设部门核实同意，监管银行擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。
对存在违规行为的监管银行，由人民银行、银保监部门根据各自职责处理。
（三）相关单位提供虚假证明或采用其他方式协助开发企业套取商品房预售资金的，依法承担相应法律责任。
十、其它事项
本通知发布后新申请预售许可的商品房项目，严格按照本通知执行。
附件：1.湖州市商品房预售资金监管协议书（示范文本）
2.出账审核需要提供的材料
湖州市住房和城乡建设局
中国人民银行湖州市中心支行
中国银行保险监督管理委员会湖州银保监分局
2022年9月16日
附件1
湖州市新建商品房预售资金监管协议书
（示范文本）
甲方（房地产开发企业）：
乙方（监管银行）：
丙方（建设部门）：
为促进我市房地产市场健康发展，确保监管额度内的商品房预售资金（以下简称预售资金）用于本项目的工程建设，保障各方利益。根据《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《省建设厅人行杭州中心支行浙江银保监局关于贯彻落实住房和城乡建设部等三部门意见进一步规范商品房预售资金监管工作的通知》等法律法规及文件的要求，在平等、自愿的基础上，就预售资金监管事宜订立本协议。
一、监管项目
预售商品房项目名称：
坐落位置：
二、监管账户
账户名：
账号：
开户行：
该监管账户仅限本项目预售资金的缴存、使用，不可取现金，不得办理查询以外的网上银行业务，不得办理质押、担保，不得作为保证金账户，不得办理其他业务。
三、监管期限
监管期限自核发商品房预售许可证开始，至完成房屋所有权首次登记止。
四、预售资金的收存
甲方进行商品房预售，预售资金包括由购房人按合同支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等各种购房款，必须全额进入监管账户。
五、资金监管额度
商品房预售资金监管额度根据建设工程造价、项目装修标准及其他不可预见费用综合核定。该商品房项目总建筑面积：万平方米，毛坯单方工程造价元/平方米，全装修面积万平方米，全装修价格元/平方米。监管资金额度为万元，用于本项目建筑施工（含农民工工资）、设备安装、材料购置、配套建设以及代征代建等相关工程达到竣备交付的费用。
六、资金监管的使用
甲方应按照用款计划和工程进度分以下环节使用监管资金，首次拔付节点不得早于预售许可证所含的项目地下结构完成。
（一）完成主体结构1/2前，累计申请使用资金额度不超过万元；
（二）完成主体结构验收前，累计申请使用资金额度不得超过万元；
（三）毛坯完成竣工备案前，累计申请使用资金额度不得超过万元；
（四）全装修竣工备案前，累计申请使用资金额度不得超过万元；
（五）完成不动产首次登记前，累计申请使用资金额度不得超过万元；
（六）解除商品房预售资金监管后，可申请提取剩余全部监管额度。
七、各方权利义务
（一）甲方
1.甲方按本协议将项目预售资金全部存入在乙方设立的监管账户中，不得将监管资金作为乙方及其他金融机构借贷、债券的担保。
2.甲方使用监管资金前应按本协议规定提交用款申请及相关依据材料，提交的申请材料应真实有效。
3.甲方自愿接受丙方对监管账户资金的交存、使用情况的监督和检查。涉及本项目资金监管的问题，甲方应密切配合，真实迅速提交相关资料，确保预售资金安全可靠。
（二）乙方
1.乙方有权督促甲方将预售资金全部纳入监管账户，如发现预售资金未缴存至监管账户的情形，应及时报告丙方。
2.乙方须安排专人负责本项目预售资金的专管，根据指令应在2个工作日内向甲方拨付资金。
3.定期向甲方、丙方反馈监管账户信息（包括金额、收支明细、资金使用款事由及去向等），接受丙方核查、监督。
（三）丙方
1.丙方应统筹并建立资金监管三方信息共享系统（包含监管账户信息及监管项目信息等）。
2.丙方有权监督甲乙双方是否按本协议及相关规定执行，可不定期对项目进展情况及相关材料进行核查。
八、违约责任
（一）预售资金监管期间，甲方有未将预售资金存入监管账户、未按规定和约定时间使用预售资金、提供虚假资料套取监管资金等逃避资金监管的情形，丙方按有关法律法规处理，并可采取通报、警告、停止网签等措施。
（二）乙方若有弄虚作假、违规操作、拒不接受相关职能部门依法依规监督检查的，丙方有权采取通报、警告、取消监管资格等措施，并提交人民银行、银保监等部门进行处理。乙方未经丙方核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。
（三）监管账户如被有权机关冻结、扣划或存在其他情况，致使乙、丙方无法进行账户管理的或因甲方不按本协议约定造成的一切后果，甲方应承担相关法律责任。
（四）甲乙丙三方任何一方未按照本协议的规定履行义务均构成违约，守约方有权要求对方采取补救措施，完全、充分履行；对方在合理的期限内未采取补救措施，仍不履行或未完全履行的，应承担违约责任。
（五）如发生群访群诉、不正常停工等情况，或有逾期、烂尾的风险，可根据实际，对预售资金的使用进行全面出账审核。
（六）甲乙丙三方的工作人员违反本协议规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有关机关进行责任追究。
九、其他
（一）本协议自三方签字盖章之日起生效，至解除监管时终止。
（二）本协议未尽事宜，协议三方可签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。
（三）本协议一式叁份，协议三方各执壹份，具有同等法律效力。
甲方签章： 乙方签章：
地址： 地址：
法定代表人签章： 法定代表人签章：
委托代理人签章： 委托代理人签章：
丙方签章：
地址：
法定代表人签章：
委托代理人签章：
年 月 日
来源：湖州市住房和城乡建设局
关于进一步加强我市房地产市场调控的通知
各区（县）人民政府、各成员单位：
为进一步贯彻落实中央、省、市对房地产市场的工作要求，坚持“房住不炒”定位，全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标，切实促进我市房地产市场平稳健康发展。现将有关事项通知如下：
一、实行房地联动。在细化网格，合理确定地价的基础上，对热点区域实行“限房价、限地价、竞配建、竞自持”的房地联动机制。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动机制及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。
二、实行住房限售。在中心城市范围内，新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），网签合同时间在本通知实施之日后的，自取得不动产权证满2年后方可转让。本通知实施前购房人已签订购买协议、支付相关款项并能提供有效支付凭证，但尚未网签合同的，可不受限售政策限制。
三、推行公证摇号销售。中心城市范围内新建商品住房申领预（现）售许可证后，购房意向登记数大于本期可售房源数的，实行公证摇号销售。对采用“限房价、限地价”方式出让的住宅用地项目全部实行公证摇号销售。
四、严格合同更名管理。商品住房在办理网签合同后，除在父母、配偶、子女之间更名外，其他不得更名。网签后退房的，撤销网签合同后的房源按原价格公开销售。
五、强化住房保障。各区县要通过出让土地配建、集中建设等方式，加大保障性住房的建设力度。加快已确定项目建设速度，加大房源供应量，保障中低收入家庭的居住需求。
六、加强房地产市场整治。坚决治理房地产市场乱象，重点打击虚假宣传、哄抬房价、信贷资金违规入市等违法违规行为，优化市场环境，健全房地产市场监管长效机制。
本通知自发文之日起实施，之前有关政策文件与本通知规定不符的，按本通知执行。各区县根据实际情况制定具体实施意见。
《关于进一步加强我市房地产市场调控的通知》政策解读
0 1
出台政策的目的是什么？
答：主要是为了进一步落实房地产市场调控城市主体责任，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进我市房地产市场平稳健康发展。
0 2
实行房地联动的意义是什么？
答：实行房地联动机制，细化网格，合理确定地价、房价，通过“限房价、限地价、竞配建、竞自持”的联动方式，保持区域地价、房价平稳。
竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动机制及理性竞价的承诺书。通过签订承诺书，让竞买人了解我市房地产市场现状及调控政策，引导开发企业理性拿地。
0 3
如何实行住房限售？
答：《通知》主要从以下三方面实行住房限售：
一是限售范围。主要限定在中心城市范围内新购买的住房，含新建商品住房和二手住房，三县根据实际情况自行制定实施细则。
二是限售期限。《通知》中明确新购买的住房（含新建商品住房和二手住房）自取得不动产权证满2年后方可转让，在交易和产权登记环节注明限制信息。
三是限售执行时间。新购买的住房，网签合同时间在本通知实施之日后的，执行限售。《通知》发布之日24时前，购房人已签订购买协议、支付相关款项并能提供有效支付凭证，但尚未网签合同的，不受限售政策限制。
0 4
如何实行公证摇号销售？
答：《通知》中要求的公证摇号销售主要从以下三方面实行：
一是公证摇号的范围对象。对社会关注度高、购房人数较多的项目，实行公证摇号销售，主要有以下两种情况：
1、中心城市范围内新建商品住房申领预（现）售许可证后，购房意向登记数大于本期可售房源数的项目；2、采用“限房价、限地价”方式出让的住宅用地项目。
二是公证摇号的工作流程。公证摇号流程主要为报名登记、资格审核、资格审核公示、公证摇号、公证摇号结果公示、公证选房。
三是公证摇号的组织。公证摇号由开发企业委托公证机构组织，摇号、选房系统由公证机构提供。
涉及公证摇号有关具体规定另行发文。
0 5
如何实施合同更名管理？
答：《通知》中要求的合同更名管理主要从以下三方面实行：
一是商品住房在办理网签合同后，经合同签订双方同意，涉及贷款的还须银行、公积金等机构同意后，可在父母、配偶、子女之间进行更名，其他情况一律不得更名。
二是实行公证摇号销售的项目，不得更名。
三是网签后退房的，撤销网签合同后的房源按原价格公示后，采用摇号、抽签等方式公开销售。
涉及合同管理有关具体规定另行发文。
0 6
如何加大住房保障？
答：主要通过以下三方面加大住房保障：
一是通过出让土地配建、集中建设等方式，筹集保障房源，进一步提高保障房源的供应量。
二是加大保障性住房的建设力度，对已确定的项目加快建设速度，促使保障房源早日投入使用。
三是进一步扩大受益面，保障中低收入家庭的居住需求，提升我市住房保障水平。
0 7
如何进一步加强房地产市场整治？
答：主要通过以下三方面加强房地产市场整治：
一是结合《通知》要求，建立“跨部门、跨地区”的联合执法机制，开展联合执法。
二是持续开展房地产市场乱象整治，进一步规范房地产市场秩序，重点打击虚假宣传、哄抬房价、信贷资金违规入市等违法违规行为。
三是营造良好的市场环境，健全房地产市场监管长效机制。
来源：湖州发布
