2020年最后一天，央行发布文件限制各银行房地产信贷占比上限，从此给全国所有银行都画上了一道红线。不少人对这一新规拍手叫好，认为早就应该限制银行与房地产的“恋情浓度”了。确实，关于银行针对房地产行业违规放贷的案例可不在少数，家住山东潍坊的于玉珍女士也因遭遇此类事情而深陷其中。
于玉珍，山东潍坊人，身份证号37070319720725****，她本人愿意为本文内容真实性承担全部法律责任。
2011年1月5日，于玉珍先后与潍坊华建房地产开发有限公司（以下简称“华建房地产公司”）签订14套房屋《商品房认购协议》该房产坐落于新华路4220号嘉汇财富大厦。14套房屋均与华建房地产公司签订了书面的购房合同且交付了全部房款，自购买之日起至今一直在使用该房屋。2015年3月份前后，于玉珍多次向华建房地产公司提出办理房产登记手续并交纳了契税及房屋维修基金等相关的税费。
于玉珍房屋消防验收以及使用期间各项水电物业、取暖等各项费用收据
潍坊农商行违规放贷造成房屋被行使抵押权
2013年底，华建房地产公司在于玉珍不知情的情况下，擅自将包括于玉珍所购房屋在内的整栋楼以“在建工程”的名义，向潍坊农村商业银行股份有限公司抵押贷款。此后因华建房地产公司到期未能偿还贷款，潍坊农村商业银行股份有限公司向奎文区法院提起诉讼，奎文区法院于2017年2月24日作出（2016）鲁0705民初2977号民事判决，判决确定潍坊农村商业银行股份有限公司有权对华建房地产公司名下抵押物（坐落为奎文区新华路4220号嘉汇财富花园财富大厦商住楼）依法行使抵押权。
首先，银行在放贷前本大厦已不是在建工程而是已经交付使用的合格工程有消防验收等证明材料，况且农商行的分支机构设立在本大厦一楼，银座佳驿连锁酒店也已在本大厦正常营业，很多家公司也已在本大厦注册经营。在建工程无疑是正在建设的工程，大家说此时的大厦是在建工程吗？肯定不是在建工程。那到底是谁在作假呢？银行为何不做好贷前的实地考察义务呢？
其次，2013年9月29日，奎文农商行发放此贷款是在华建公司无力偿还的情况下，银行为了完成放贷指标达到放贷规模，或是为了完成贷款回收指标，伙同华建公司‘作弊’以放此贷款，将已交付使用的房产错误的适用于“在建工程”而发放贷款，从而改变用途，用于偿还2010年华建公司所欠贷款，可谓是一箭三雕，既达到了放贷目的，又达到了收贷目的，同时又解决了华建公司的资金无力偿还问题，这里边到底有多少利益纠葛呢。银行却回应说当时是为了不使国家财产损失而不得已把钱再次放贷给华建房地产公司，真是这样为国家考虑的吗？后面大家详细看一下银行是如何光明正大的、顺理成章的在所谓的“符合程序”的幌子下让国家财产遭受更大损失。
奎文农商行办理抵押贷款本无可厚非，但是在2013年9月26日之前于玉珍已经从华建公司购买但未办理权属登记的房产被其进行了抵押。总之奎文农商行贷前、贷中、贷后不严格审查跟踪，未对贷款抵押物的权属进行严格审查，违法、违规放贷最终导致国家财产损失，银行出现风险，导致于玉珍已经购买的14套房产被错误抵押的问题。
奎文农商行为规避风险违规转让债权
得知法院公告预拍卖该房屋的消息后，于玉珍等业主到奎文农商行讨要说法，行领导组织业主开会并在会上说：“只要2014年前业主购买的房屋，就保证你们的财产不受损失”（有会议视频证明材料）。此承诺也认可了业主在2014年已购房的事实，但是会后银行立即密谋将此债权“顺理成章的通过合法的程序”转让给了山东鸿福投资公司，再次蒙骗了业主们。当时山东鸿福投资公司仅仅成立壹个月，而注册资金也仅有300万元，银行竟然把价值几千万元的债权转让给该公司，这到底存在多少不可告人的秘密呢？
既然是银行以在建工程抵押贷款，这整栋楼是163户，潍坊农商行为何有选择性的只给贷款买房户解除抵押，而于玉珍等全款买房户不给予解除抵押？这是损害全款买房户的利益而保证银行业绩不受损失。银行应该时刻跟踪抵押物的变动，做到监管义务，华建房地产开发公司卖出一套房屋银行应随时将该套房屋解除抵押，但是银行为了满足抵押条件而恶意不给予随时解除抵押，不只瞒天过海的欺骗了老百姓而且最后造成国家财产更大损失。
潍坊银保监局至今未公布对潍坊农商行这种严重违规行为的处理意见。
法院对执行房产不调査，对同一案件事实作出不同裁决
潍坊农商行对已销售的房屋，未予审慎审查（有银保监局调查意见书证明材料）存在过失，因此抵押登记无效。于玉珍买房在先银行抵押放贷在后，虽然房产未登记过户在于玉珍的名下但并非是她的责任，银行取得该抵押权属恶意取得。于玉珍多次向奎文法院反映要求其重审并撤销2977号判决，法院工作人员口头说汇报解决但汇报了近2年了依然无果。
2977号民事判决生效后，潍坊农村商业银行股份有限公司将对华建房地产公司享有的全部债权转让给山东鸿福投资有限公司。山东鸿福投资有限公司受让该债权后向奎文区人民法院申请强制执行，2019年8月奎文法院公告后，于玉珍才知道所购房产被违法抵押，且即将面临拍卖的事实。于玉珍立即向奎文区人民法院提出案外人执行异议，要求立即查清事实停止执行，同时向奎文区人民法院提交了于玉珍与华建房地产公司签订的书面买卖合同及交款转款凭证、长期占有使用该涉案房屋及向华建房地产公司交纳税费及请求办理房产登记的全部证据材料。
但没想到的是，奎文区法院承办法官在接到于玉珍提出的案外人执行异议后，在未进行实地考察，未依法组织听证程序、未就于玉珍提交的相关证据进行审查的情形下，直接以申请执行人山东鸿福投资有限公司对涉案标的及涉案房产享有抵押权且有权优先受偿为由，裁定驳回了于玉珍提出的异议请求。
让于玉珍感到不能理解的是，和于玉珍情况完全相同的业主宋建玮却得到了法院不同的裁决。 2020年5月，潍坊市奎文法院做出了1081号民事判决和同年8月份中级人民法院作出了4229号民事判决书，两次判决均不得强制执行宋建玮的房屋。
据于玉珍反映：宋建玮的判决依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，而她本人的房子也完全符合第二十八条规定。同样的购房人同样的案件事实，如今却面临两种截然不同的结果,这怎么能老百姓对法律信服？于玉珍多次给法院领导写信，要求纠正错误，停止强制执行，法院方面不但均无回应，反而加快了推进强制执行的步伐。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。于玉珍房屋的权利完全符合上述规定，相关证据确凿、充分！
事到如今，于玉珍的合法财产被法院拍卖已成既定事实，价值上千万的合法财产顷刻间灰飞烟灭。于玉珍恳请有关部门给予重视，明察秋毫，让正义得以伸张，让法院下达的错误判决能够被及时纠正，不要在错误的道路上越走越远！
百万级罚单！贷前调查不尽职 某分行被罚300万元
8月20日，央行官网公布五条行政处罚信息，建设银行、邮储银行、交通银行、华夏银行和兴业银行因违反账户管理等相关规定，合计罚没1541万元。
01 处罚
时隔半年之后，央行再次集中公布大额处罚信息，资金违规流入房地产市场、违反信用信息采集、反洗钱均为监管重点惩治方向。
日前，光大银行武汉分行涉房贷款违规，收到湖北银保监局170万元的罚款，并对责任人程某予以警告并处罚款20万元，对其他8位相关责任人分别予以警告。
涉及四项违法违规事实为：
一、理财业务未比照自营贷款进行管理，导致资金投向不合规；
二、贷前调查和贷后管理不尽职，导致贷款被挪用；
三、未落实授信条件，违规向“四证”不全的房地产项目发放贷款；
四、贷前调查不尽职，违规发放贷款偿还银行承兑汇票垫款且贷款五级分类不准。
02 经营
近期被央行和银保监处罚的大银行有数家，围绕光大银行的问题也频频出现。
8月22日，有网友反映，光大银行系统出现问题，无法转账、支付、还款，疑似崩溃，并登上微博热搜。
随后，光大银行在官网发布公告称，“我行于8月22日凌晨开展系统切换演练。8月22日上午我行部分交易出现缓慢及交易异常现象，已全部恢复，在此期间不会对客户资金产生影响。”
有市场人士反应，光大银行维护太频繁，影响到日常支付生活。据不完全统计，在光大银行官方网站上，仅年内就发布了40次系统升级维护公告，这其中既有核心业务系统，也有门户网站，更有电子银行渠道升级及各业务模块的升级维护。
光大银行成立于1992年8月，是国内大型股份制商业银行之一，总部设在北京，于2010年8月在上海证券交易所挂牌上市，2013年12月在香港联合交易所挂牌上市。
据2021年一季度财报数据显示，光大银行总资产规模5.58万亿元，目前排在12名。其营业收入达386.91亿元，净利润为115.15亿元，同比增加6.32%。
图源：企业预警通
从监管层面看，随着规模的扩大，光大银行监管指标较稳定。据今年一季度报显示，其资本充足率为13.74%，较为平稳，不良贷款率为1.38%，稳中有降。
图源：企业预警通
8月20日，光大银行再次发布公告称，将于2021年8月26日17:30-24:00进行系统升级维护，在此期间各渠道及部分相关业务将有可能受到影响而无法正常使用。
03 市场
回溯8月份，银保监重拳出击，对银行业严格监管，已经对商业银行开出232张罚单，其中个人罚单134张，占比58%；机构罚单98张，占比42%。从金额来看，机构处罚金额远高于个人，达5611亿元，占比97%。
从银行类型来看，国有行收到的罚单数与处罚金额均为最多，农商行在罚单数量上次之，城商行则在处罚金额上仅次于国有行。
从官方披露的违规原因来看，主要集中在未依法履行职责和违规经营。此外还有内部制度不完善、弄虚作假、提供虚假材料或隐瞒真实情况、信息披露虚假或严重误导性陈述、资金占用等违规原因。
从处罚金额来看，光大银行的罚单金额在8月的罚单中排在第五，且前五的大罚单均为机构罚单，最大罚单则来自工商银行分行的超300万罚单。
日前，银保监会官网披露的一则行政处罚公开现象表显示，因贷前调查不尽职、贷款资金被挪用行为违法违规，某分行被罚款300万元。
在整个放贷过程中，货前调查是信贷管理的一个重要程序和环节，是贷款发放的基石，对贷款决策影响重大。贷前调查是拓展客户发贷款的第一道关，是防范风险，减少坏账的重要前提，其调查的直实性和可行性，对贷款的安全性意义重大，直接关系到贷款决策的正确与否。
01
存在问题
1、未对客户资料进行认真全面核实
包括未对客户提供的身份证明、授信主体资格等资料的合法性、真实性和有效性进行认真核实，未对证明客户贷款用途的合同文书进行核实，未对抵押物权证合法性真实性进行核实等。
2、未对借款人关联方和关联交易情况进行调查分析
在实践中，银行为了规避集团客户和关联企业客户授信集中度指标，往往故意未在调查报告中详细记载和分析借款人关联方及关联交易情况。或者是由于信贷人员对业务和法规不熟，理解不透，不知道要在调查报告中分析借款人关联方和关联交易情况，导致出现合规风险。
3、未对客户进行信用评级
在实践中，仍有银行，尤其是城商行、农商行等，往往会忽视对客户的信用等级评定，这与“三法一指引”的要求明显相悖，且也不符合银行自身风险管理需要。
4、对重大信用记录调查审查不严
重大信用记录审查一方面能看出借款人的还款能力，另一方面也可以判断借款人的还款意愿。从历年监管处罚案例来看，“向有重大不良信用记录的借款人发放贷款”是信贷业务监管处罚的重灾区之一。
5、未对流动资金借款人进行营运资金需求测算
在实践中，有未对流动资金借款人进行营运资金需求测算或超需求量测算额度为客户放款的情况发生，并被监管部门处罚。
02
如何应对
1、听取借款申请人的介绍和讲述
在调查过程中，大部分客户往往会主动介绍自己的基本情况（或者客户经理要求客户进行情况介绍）。这个时候，客户经理所需要做的，就是耐心细致的聆听，并稍加引导，让客户主动的介绍其成立时间（或从业时间）、股权构成、发展经历、经营模式，以及近两年的生产经营情况、销售利润、存在问题、发展规划及借款用途等。在这一过程中，客户经理可就其中未能听清或者感兴趣的内容开展进一步的询问和交流。
2、查实借款申请人相关资料
在“听”的基础上，客户经理需要进一步查实借款申请人的相关资料。这一步骤的工作内容包括：查看客户的工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡等的原件，并注意有无年检记录；查看客户的财务报表（如果是审计报告，应当关注附注的内容），并与刚才客户介绍内容进行核对；查看客户的资质证明材料（如建筑企业或者房地产的资质证书，商贸流通企业的代理资格证书，生产加工企业安全生产许可证等）。同时，也应查看客户与生产经营相关的采购合同、销售合同、施工合同等。
3、核实借款申请人信息真实性
实地验证汇报材料和申报材料中所列内容的真实性；实地验证抵押物、质押物的真实性和合法性，以及保证人的真实意思表示。
在实际的信贷工作中，就多次遇到这样的情况：企业负责人在银行信贷人员面前口若悬河，本来规模不大、口碑一般的企业，却说要引进风险投资甚至整合上市。报表反映的资产规模和经营利润令人乍舌，但当要求其拿出真实的银行对账单和纳税发票时，却又推三阻四。所提交的合同标的金额动辄上千万元，要求其提供证明合同真实履行的付款或者收款凭证时，却又拿不任何有说服力的证明出来；在本行结算账户上的现金流也非常有限，同行口碑反应一般，跟负责人的描述不符。对于上述情况，如果没有合情合理的解释，那么银行对此类客户的申请应当慎之又慎。
4、分析借款申请人经营效益及贷款风险
通过上述三个阶段的调查了解，客户经理可以对客户的经营效益及贷款风险做出相应的评价。同时，结合客户在银行的存款、基本账户及中间业务收入等综合效益的情况，考虑银行的信贷规模、区位特点等因素，做出贷与不贷、贷多贷少、贷长贷短的判断。
另外，考虑到当前的信用环境，贷前调查做到“软硬兼施”，综合判断：既要重视所收集的客观性资料，如数据、报表、文字等“硬性”方面，又要重视 社会 舆论、行业评价、邻里口碑等难以用数据、文字反映的“软性”因素。利用“硬”性资料的准确性，结合“软性”资料的灵活性，对借款申请人的情况做出客观、全面的评价。
03
同业案例
为夯实信贷管理基础，有效防范信贷风险，A农商银行积极推动“四个中心”建设，不断推进贷款流程化、规范化、专业化，有效提高办贷效率，推动信贷业务高质量发展。
落实岗位职责，明确调查重点，严格实施贷前调查。该行严格落实双人实地调查制度。贷前调查严格实行“A、B”岗制度，杜绝盲目签字，履职流于形式问题；贷前调查要以实地调查为主，间接调查为辅，充分借助行内、行外大数据信息，做好客户信息的交叉验证。切实强化第一还款来源调查。营销调查人员要重点分析借款人现金流的稳定性和可持续性，确保第一还款来源充足。充分识别企业关联关系。坚持实质大于形式原则，加大运用各类数据进行交叉验证，有效识别企业之间的关联关系，如实客观进行统一授信。
突出审查重点，明确审查方式，提升审查审批质效。审查审批作为贷款全流程的关键环节，要充分发挥岗位制衡和风险防控作用。通过现场审查有效防控风险。对新增额度较大的贷款，要实施现场审查，全年深入评估风险，强化风险防控。通过电话核查验证贷款真实性，验证贷款是否本人申请、本人使用、贷款用途等。
合理配备人员，落实放款条件，把好资金支付关口。合理配备放款中心人员，该行根据实际工作量，合理配备放款人员，原则上放款人员覆盖网点不超过两个。严格落实贷款审批条件，认真审核金额、期限、用途等放款要素。全程参与抵质押登记办理，加强对贷款用途的监督。
细化检查要求，完善工作机制，不断提升贷后履职。该行单独设立贷后检查中心，进行预见式管理，前移风险防控关口。一方面对新增大额贷款或大额贷款实施现场检查，另一方面对存量贷款或小额贷款进行电话回访。在做好现场检查和电话回访的同时，要充分借助系统非现场监测模型，加大对全部贷款的非现场监测力度。
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解决方案
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