11月4日下午，全市农民住房管理工作会议召开。会议其中议程之一，是介绍《东莞市农民安居房管理办法》（下称《办法》）主要内容。《办法》提出按照集约用地、依法依规、品质提升、合理保障、严格管理五大原则，规范全市农民安居房建设行为，引导土地资源节约集约利用，改善乡村人居环境，推进生态宜居美丽乡村建设。市领导梁维东、肖亚非、骆招群、潘新潮、郑琳、杨东来、刘杰等出席会议。
明确申请改建、重建或新建农房条件
《办法》提出，农民安居房（下称“农房”）是指在经批准的农村宅基地上建设的住房。申请改建、重建或新建农房的，应符合以下条件：
一是所在地块应符合国土空间规划等法定规划要求；
二是改建、重建或新建农房后应符合《办法》规定的“一户一宅”原则。
三是申请新建农房的，还须满足以下条件之一：属于本村（社区）集体经济组织成员；不属于集体经济组织成员的本村（社区）村（居）民；不属于上述两种情况，但已依法取得宅基地使用权，包括取得宅基地用地批准文件或已取得集体土地使用权证/不动产权证。
合理细化“一户一宅”的认定标准
根据国家和省有关文件精神，新规对“一户一宅”认定标准进行了细化。《办法》所称“一户一宅”，是指一户只能拥有符合规定的宅基地及地上农房。其中：
（一）“一户”以公安机关的户籍登记为准，年满18周岁后，也可单独认定为一户。但结婚后，夫妻双方认定为一户。
（二）“一宅”是指每户可享有的农房保障权益上限，即每户用于建设农房的宅基地用地面积合计不得超过150平方米；总建筑面积不得超过用地面积的4倍。
（三）每户家庭及其成员可依据新规的“一户”规定进行分户，且名下全部用于建设农房的宅基地总用地面积和总建筑面积未超过分户后可享有的农房保障权益总和的，也可认定为“一户一宅”。
宅基地用地面积不得超过150平方米
改建、重建或新建农房的，应符合以下建设标准：
（一）每户用于建设农房的宅基地用地面积合计不得超过150平方米，总建筑面积不得超过用地面积的4倍，农房建筑正射投影不得超出宅基地用地红线。
（二）建筑层数原则上不得超过4层，总建筑高度不得超过16米。首层及以上楼层主动退让用于院落、绿地、停车设施等的，符合总建筑面积要求的，允许层数限制放宽至不超过6层，高度不超过23米。
（三）允许建设顶层梯房，其建筑面积不得超过30平方米，建筑高度不得超过3米（需安装电梯设备的区域除外）。对采用农房设计通用图集推荐设计方案的，梯房的建筑面积和建筑高度不计入总建筑面积和总建筑高度；对不采用的，梯房的建筑面积和建筑高度须计入总建筑面积和总建筑高度。
（四）建筑形式原则上应采用坡屋顶或半坡屋顶，高度不计入总建筑高度。
（五）应按要求预留消防通道和建筑间距。
（六）临街农房应退让道路红线。因客观原因无法满足的，其建筑结构及施工范围不得超出相邻道路（含绿化带）红线。
注重农房风貌提升，避免“千村一面”
《办法》提出，各镇街应根据市自然资源局编制的乡村风貌导则，结合周边环境、自然肌理、传统文化、建筑风貌元素等，以镇街为单位组织编制具有岭南特色和地域特色的农房设计通用图集，免费供建房家庭选用。农房设计应注重地域特色与和谐统一，对农房外立面的材质、色调、风格作出明确指引，因地制宜采用院落式、骑楼式、公寓式等建筑形态，避免“千村一面”。鼓励村（社区）通过“村规民约”引导村民采用设计通用图集推荐的设计方案改建、重建或新建农房，做好风貌管控，形成统一风格。
鼓励自建和统建相结合，由各镇街、村（社区）积极引导推动农房统一规划、统一建设，打造高品质的连片农房小区。
鼓励各镇街根据发展需要划定辖区农房禁建区、限建区和可建区。
明确监督管理和责任追究
《办法》要求，各镇街要将农房违建纳入镇街违法用地、违法建设联合执法联席会议机制，建立多部门的联合巡查制止和快速处置机制、违建施工禁止供水供电机制。将农房违建发现上报作为“智网工程”入格事项，并建立农房违建有奖举报机制。市各有关单位、各镇街要将农房建设守法依规情况纳入社会信用体系管理，对出现的违法违规行为列入失信记录，并对失信主体依法开展惩戒。
依托2019年底全市三维航拍地图数据，建立全市三维航拍地图数据定期更新和比对抽查机制。经比对发现本办法出台后仍有农房新增违建或仍发生宅基地违法违规买卖等行为的，且经认定为对违法违规行为不作为的，按相关规定进行从严处理。
在镇街领导干部相关考核、绩效管理等工作中对农房违建管控情况予以客观考量，并作为村（社区）领导干部考核的重要内容。对本办法出台后仍出现农房新增违建的镇街、村（社区），严肃追究相关领导责任。
来源：东莞阳光网
农村宅基地房地一体政策
12月27日，山西省住房和城乡建设厅官网印发《关于加快推进农房和村庄建设现代化的实施方案》（以下称《方案》），该《方案》由山西省住房和城乡建设厅、山西省农业农村厅、山西省乡村振兴局联合印发。
《方案》提出工作目标，2021年-2022年，有序推进农房和村庄现代化建设工作，重点抓好一批典型试点，创新工作机制，实施一批示范农房建设、村容村貌提升整治、村庄基础设施和公共服务设施建设、传统村落保护等项目，探索有效推进工作的方法和路径。2023-2024年，全面推广试点工作经验，推动全省农房和村庄建设现代化工作取得明显成效。到2025年，全省农村住房安全得到有效保障，农房建设品质明显提升，村庄生活垃圾治理等基础设施和公共服务基本满足需求，乡村特色风貌进一步显现，村庄建设管理长效机制基本形成，建成一批农房和村庄建设现代化连片示范区。
同时，《方案》还提出四大类、18项工作任务，内容如下。
（一）提升村庄建设水平
1.严格规范农村建房选址。农房建设选址应严格执行《山西省农村自建房规划管理办法(试行)》，符合村庄规划(未编制村庄规划的应符合乡镇国土空间规划)和相关专项规划要求。房屋选址应合理避让滑坡、泥石流、崩塌等地质灾害危险区以及洪涝灾害频发区、地下采空区和地震断裂带等危险区域。严格管控“切坡建房”，确因用地困难需要切坡的，要在乡（镇）人民政府指导下，按照有关技术规范做好坡体防护，确保建房安全。因生存条件恶劣、生态环境脆弱、自然灾害频发、重大项目建设以及人口流失特别严重，拟实施搬迁撤并的村庄，应当严格限制建房活动。
2.注重与自然环境相协调。坚持“生态友好、环境友好与邻里友好”的原则，在村庄建设中遵循乡村发展规律，尊重自然生态和村庄肌理，坚持不挖山、不填湖、不毁林，促进人与自然和谐共生。注重提升农房服务配套和村庄环境，鼓励新建农房向基础设施完善、自然条件优越、公共服务设施齐全、景观环境优美的村庄聚集。农房布局要与周边农业景观、自然地形地貌充分融合，延续传统街巷肌理和建筑布局，不盲目拉直道路和追求大广场、大牌坊，形成自然、紧凑、有序的农房群落。
3.提升农房设计和建造水平。尊重农村生产生活演变规律，及时编制并大力推广符合农村实际的设计通用图集，合理布局农房居住空间、储物空间和生产空间等建筑功能空间，统筹考虑保温采暖、通风采光、卫生厕所、无障碍设施、抗震安全等要求，免费供建房群众选用。突出乡土风貌和地域特色，加强对传统建造方式的传承和创新，鼓励使用乡土材料和绿色材料，推广装配式钢结构等安全可靠的新型建造方式，建设具有晋风晋韵和现代气息的山西民居。
（二）突出乡村特色风貌
4.全面提升村容村貌。深化推进农村人居环境“六乱”整治百日攻坚专项行动，持续做好村庄公共空间和庭院环境整治，消除乱搭乱建、乱圈乱占、乱贴乱画、乱摆乱挂，清理残垣断壁和农村“四堆”，避免在墙体上过度低品质涂画，实现街巷干净整洁、农房立面整齐、环境和谐优美。对村庄出入口、公共空间节点和街道沿线风貌进行重点整治，打造环村风貌景观带，充分体现地域特点和时代特征。鼓励有条件的地区积极利用空心院和闲置宅基地，改建成文化广场、农村幸福院、小游园，推动村容村貌整体提升。
5.塑造乡村特色风貌。研究提炼我省不同区域农村民居建筑的色彩和代表元素，出台农村民居优秀案例图集，突出晋风晋韵和乡土特色。充分利用村庄现有自然景观和人文景观资源，引导农民利用房前屋后的空闲地栽种花草树木，通过对院墙、篱笆和小菜园等微观景观的改造，保护村庄固有的乡土气息，塑造具有本土特色的村容村貌。到2025年，全省完成1000个村庄建筑特色风貌整治。
6.加强传统村落保护利用。实施传统村落集中连片保护利用五年行动，在历史文化相对完整、区域特色鲜明、保护价值高、活化利用条件好的片区先行先试，支持开展传统风貌传统建筑保护修复、优秀传统文化传承弘扬、人居环境改善、数字化保护、特色产业培育等项目，到2025年，550个中国传统村落实现数字博物馆建设全覆盖，建成一批历史文化资源保护完好、人居环境优美、康养休闲等特色产业发展成熟、保护管理机制基本完善的典型示范传统村落，打造传统村落集中连片保护利用的“山西模式”。
7.大力发展乡村旅游。围绕美丽乡村建设，在具备条件的村庄大力发展乡村旅游产品，打造富有山西地方特色的乡村民宿，形成山西乡村民宿特色品牌。到2025年，全省创建“中国美丽休闲乡村”25个、“山西美丽休闲乡村”300个，推出100条休闲农业和乡村旅游精品线路。
（三）完善村庄基础设施和服务
8.加强农村供水保障。加快城乡供水一体化和农村供水工程规模化建设，对农村饮水工程的水源、水泵、蓄水池、输配水管道、村级供水管道等进行维修养护，保障工程正常运行。2021年维修改造农村供水工程3132处，巩固提升农村群众饮水安全条件。
9.开展农村生活污水治理。对于城镇周边的村庄，推动就近纳入城镇污水管网集中处理；对于人口集聚度高、无法纳入城镇管网的村庄，推动建设集中处理设施；对于居住分散、污水产生量较少的村庄，推动采取单户或联户建设小型污水处理设施，污水无害化处理后资源化利用。2021年全省新开工600个村庄的生活污水处理设施建设。
10.推进农村生活垃圾治理。按照“户分类、村收集、乡（镇）转运、县处理”的方式，突出以城带乡，将农村生活垃圾纳入城镇垃圾处理体系，推动城乡垃圾一体化处理。2021年农村生活垃圾收运处置体系覆盖的行政村比例达到99%以上。重点加强城市生活垃圾焚烧处理设施和农村生活垃圾中转站建设，不断提高农村地区垃圾焚烧处理的比例。持续推广农村生活垃圾“四分法”，到“十四五”末，开展农村生活垃圾分类的村庄数量达到5000个以上。
11.推广使用清洁能源。因地制宜选择清洁取暖技术路径，按照“一村一策、一户一设计”的理念，继续扩大乡村清洁取暖覆盖面。鼓励农村地区发展绿色建筑，推动既有农房节能改造，提升能源使用效率。推进燃气下乡，推动城镇天然气管道向周边农村延伸覆盖，支持建设安全可靠的乡村储气罐站和微管网供气系统。
12.实施农村道路畅通工程。推动农村公路路网进村入户、向自然村延伸。结合县域镇村体系规划和村民出行需求，按照“以通为主、结构多样、标准适宜”的原则，2021年推动新改建撤并保留较大人口规模（30户及以上）的自然村通硬化路600公里，加快农村旅游公路建设。
13.提升农村电网供电能力。实施农网巩固提升工程，加强极端天气预警，健全电网事件处置预案，提升农村供电保障能力。发展乡村分布式新能源，建设乡村全电景区。开展跨林线路隐患清理，消除电力山火隐患。做好农村电网滚动规划，结合偏远地区重点项目落地、新兴产业发展等社会用电需求，做好电力供应保障。
14.加强数字乡村建设。积极推动使用需求大、人口密度高、基础条件好的行政村和农业生产作业区、旅游景区、扶贫产业项目区等有条件地区实现通信网络基础设施转型升级。2021年实施第六批电信普遍服务建设项目，在9个市655个行政村，每村建设1个4G基站，实现全省行政村光纤宽带和4G网络普遍覆盖。
15.完善农村商贸物流体系。加快农村寄递物流基础设施补短板。2021年深入开展电子商务进农村综合示范，健全农村电商公共服务体系，完善农村物流配送网络，支持供销、邮政系统仓储物流进农村，开展农村电商培训，推动农村电子商务发展。
（四）健全长效管理机制
16.严格落实“四办法”。在农房建设活动中严格执行《山西省农村宅基地审批管理办法（试行）》《山西省农村自建房规划管理办法（试行）》《山西省农村集体建设用地房屋建筑设计施工监理管理服务办法（试行）》《山西省农村自建房用作经营场所管理办法（试行）》，切实履行好相关建房手续。要通过政府购买服务的方式，购买农房建设管理和技术服务，对农房建设活动进行监督管理和日常巡查，为建房群众提供服务和指导。要尽快健全县级农房建设监理管理服务机构和乡镇规划建设办公室，配齐专职人员，加强农村房屋建设管理。
17.健全农村建筑工匠管理体系。深入落实《农村建筑工匠管理办法（试行）》，由县级住建部门建立农村建筑工匠名录，定期组织培训，发放培训合格证书，将工匠信息录入山西省智慧建筑管理服务信息平台，统一实施信用管理，提高农房建设队伍的技术水平和从业素质。要鼓励培训合格的农村建筑工匠成立农房建设专业合作社、建设公司、监理公司等，承揽农房施工项目，从源头解决散兵游勇建房、质量无法保证的问题。
18.深入开展美好环境与幸福生活共同缔造活动。以改善群众身边、房前屋后人居环境的实事、小事为切入点，以建立和完善全覆盖的基层党组织为核心，以构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的乡村治理体系为路径，发动群众决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，共同建设美好家园。充分尊重和保障农民群众在村庄建设中的各项权益，站在村民的角度选择最佳的建设和改造方案，增加村民参与感。建立村庄建设农民满意度调查评价制度，引导村民将农房和村庄建设现代化的有关要求写入村规民约等村民自治章程，构建村庄治理机制新格局。
《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。不动产统一登记能够更好地落实物权法规定,保障不动产交易安全,减轻群众的负担和重复劳动,有效保护不动产权利人的合法财产权。
一、什么是农村房地一体不动产确权登记？
农村房地一体不动产确权登记，是指农村的宅基地和集体建设用地使用权及地上的房屋所有权实行统一权籍调查、统一确权登记、统一颁发证书。以前宅基地使用权发的是《集体土地使用权证》，房屋发的是《房屋所有权证》，现在登记后发的是土地权利和房屋权利一体的《不动产权证书》。
二、为什么要开展农村房地一体不动产确权登记？
农村房地一体不动产确权登记，是实施乡村振兴战略、推动农村制度改革、加快城乡融合发展、推进宅基地“三权分置”改革等工作的基础。通过农村不动产登记，对农村宅基地和集体建设用地使用权以及房屋所有权进行确认和保护，将赋予农民更多的财产权利，为农民增加财产性收入提供产权保障，为农业农村发展奠定基础，为全面实施乡村振兴战略提供支撑。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。不动产统一登记能够更好地落实物权法规定,保障不动产交易安全,减轻群众的负担和重复劳动,有效保护不动产权利人的合法财产权。
三、不动产确权登记调查的原则和内容是什么？
本次调查依据《农村不动产权籍调查技术方案》（试行）等要求，以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，重点完成宅基地、集体建设用地的权属、位置、界址(四至)等调查,同步开展地上房屋及其附属设施的调查与测量工作,确保农户对宅基地和农房的所有权益。
四、确权登记的原则和思路是什么？
农村不动产确权登记严格执行“一户一宅”政策，由县政府统一组织实施。按照“尊重历史、便民利民、因地制宜、统筹推进、分步实施、逐步覆盖”的原则，由镇（街道）集中统一组织，镇规划建设监督管理机构、村（居）委会配合开展权籍调查，对调查结果进行确认，按要求提供登记证明资料。此次权籍调查遵循“全覆盖”原则，确权登记遵循“应发尽发”原则，权籍调查完成后，按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》等相关规定，符合确权登记条件的发放不动产权证书。
五、纳入登记范围的有哪些？
符合土地利用总体规划、乡村建设规划，具有合法权属来源，按时提供登记材料齐全的农村宅基地和集体建设用地及宗地内的地上房屋等建（构）筑物，予以登记。
六、不得纳入登记范围的有哪些？
1.权属争议未解决的；
2.一户多宅不符合分户条件的多宅部分；
3.一户一宅，超出规定面积范围外的；
4.非本村户口，宅基地和房屋无继承或合法批准手续的；
5.城镇居民购买和建设小产权房的；
6.不符合土地利用总体规划、乡村建设规划的；
7.无合法来源，未按时提供登记材料或提供登记材料不齐全的；
8.闲置的宅基地，坍塌无法居住的房屋及独立厕所、猪圈、牛栏等附属设施，列入征收、拆迁和城乡建设用地增减挂钩范围、集体建设用地整治范围的；
9.法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
七、申请不动产登记需要提交哪些材料？
申请登记的村民要积极配合调查小组的工作,并按时提交以下相关资料：
1.不动产登记申请书（自然资源局提供）；
2.权利人身份证明，如：权利人的身份证、户口本，委托办理的需提交委托书，受托人的身份证、户口本等（由权利人或受托人提供）；
3. 不动产权属证书或土地权属来源材料、房屋符合规划或建设的相关材料（由自然资源局、镇_街道_所属主管部门提供）；
4.权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料（自然资源局提供）；
5.当事人之间依法达成的协议；
6.人民法院生效的判决、裁定或者调解书；
7. 法律、行政法规等规定的其他文件资料。
上述材料中需要权利人提交的，由调查小组人员现场拍照归入调查档案,调查时不收交证照原件。
八、调查时房产或土地存在纠纷应该怎么办？
按照“尊重历史、面对现实、依法依规、和谐稳定”的原则，镇（街道）、村（居）委会成立工作机构，妥善处理土地、房屋历史遗留问题。首先，当事人应相互协商,如果协商不成，由镇（街道）、村（居）委会进行调处，若仍调处不成，调查人员会把纠纷问题记录在调查表内，待下一步实施统一登记时按相关规定进行处理。
九、调查时权利人不能确定如何处理？
调查以“家庭户”为单位，按照“一户一档”原则建立调查档案，房屋产权人（宅基地使用权人）原则上以过去核发的房产证(土地证)记载的产权人(使用权人)或户口簿上的户主为准。对产权有异议的，可先按争议宗地处理，将争议原因记录在调查表内，争议解决后，根据争议调处结果重新进行登记。
十、农村农房一体不动产登记涉及什么费用?
农村房地一体登记由县政府统一组织实施，不收取任何费用，不增加群众负担。
十一、如何 “一户一宅”认定 ?
1、农村村民原则上只能拥有一处符合规定面积标准的宅基地；除继承外，对于一户多宅的，只对一处宅基地进行审批和确权登记发证，其余的只调查统计，不予确权登记发证。
2、已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承取得宅基地使用权及房屋所有权的，在不动产权属证书附记栏记载该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。
3、因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地，在户主出具具结书后按规定申请登记。
十二、如何认定“家庭户”?
具备下列条件之一的可以认定为“家庭户”。
户口簿确定的户主；
已婚且已分家单独居住生活的；
符合当地政府分户建房规定而尚未分户，其现有的宅基地面积没有超过分户建房用地合计面积标准的可视为两户；
依法继承宅基地使用权的未成年人可以独立作为特殊“家庭户”。
十三、非本农民集体成员的宅基地能否确权登记？
根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）：
非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。
1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。
1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。
十四、如何维护农村妇女和进城落户农民的宅基地权益？
农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。
农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。
法律依据
《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
