在美国买车后 , 买主一般会得到官方签发的 Title, 这就相当于一份所有权证。该所有权证(title) 将随车的转让、变卖、赠与等一同进行 , 伴随车 “ 终生 ”。
但在美国买房后 , 在所有交割文件中 , 却找不到 Title 文件。也就是说 , 没有一份文件来证明业主真正的 “ 拥有 ” 这个物业。这是为什么呢 ? 这与美国房地产市场长期的私有制度有关。
美国土地交易的历史远远早于现代规范交易制度的建立。要证明一块土地的所有权 , 需要证据而不是证明。理论上必须追溯该土地交易的所有历史记录 , 否者 , 在法律上就会有漏洞。比如有一块土地 , 当前的业主 (Owner-0) 要卖该土地给 Owner +1, 如果 owner+1 要取得土地的 Title ( 所有权证书 ), 理论上 ,Owner-0 应该出具文件 , 证明：
(1) 他是合法从 Owner-1处获得该土地的 ( 继承、被赠与、购买 )
(2) 还要证明他在持有过程中 , 没有欠税、没有抵押他人、没有转让或赠与他人、没有法律上的纠纷。
要证明 (1),Owner-0 必须出具Owner – 1 转交给他的证明 Owner -1 合法拥有和合法持有的所有文件。如果这块土地在过去 400 年中交易了 100 次 , 这些文件中 , 应该包括过去的所有 Owner :Owner—1,Owner- 2,Owner- 3 ...... 的交易的文件，这是做不到的。
当今的房地产交易时 , 律师要提请 title 服务公司做 title search, 查看该物业的交易记录。但是 , 往往只能回顾 50 年 ,更早的交易纪律多半没有官方保存。民间保存的纪律或许不全、不准确、不易获得。即便是官方的交易记录 , 也难以保证其准确性。因此 , 当一个物业被交易时 , 业主很难提供无可辩驳的证据来证明自己当今拥有的物业在该物业的历史上一直是合法拥有、合法交易的。
换句话说 , 当前的业主不能 100% 保证 , 当这个物业交割后 , 某天 , 有一个人向法院提起诉讼 , 用文件证明称他的爷爷在 50 年前将该物业的 20% 的权益赠与他的爸爸 , 而他爸爸的哥哥在未取得他爸爸同意下 , 将该物业转买给了以前倒数的第 3 个业主。而当前的业主又是无辜的。在这种情况下 , 怎样的制度安排才能保证交易双方的权益和信心呢 ?
不一定要出示。本人陪同很多客户办理美国旅游签证，基本上60%不看房产证，也不看什么证件。很多是看填写的资料，面签时5、6分钟的时间都算长的，10分钟的就危险了。一般3、4分钟搞定。因为后面还有很多人在排长队，不会每个人都很详细的看资料。哪有那么多时间仔细看？所以很多时候并不需要出示房产证。
当然面签时带了房产证是安心的。你的房产证抵押给了银行，在面签时，最好有银行开具的房产证抵押的说明，否则不能轻易说把房产证抵押给了银行。有人在面签时，签证官问有无房产证，答曰正在办，立即拒签。签证官认为不诚实。所以你的情况要注意。
祝顺利通过。
