上海将法拍房列入限购范围，离婚三年内拥有套数按离婚前计算，防止假离婚；
杭州春节前进一步加强调控，要求落户满五年，转让需三年；
深圳对二手房交易市场出手，相关部门要求二手房挂牌价不允许超过成交参考价。
各大城市不断加强房地产调控，重申房住不炒的政策导向，这一轮调控比往年都要来的决心更大、更坚定。
曾几何时，坊间流传房价越控越涨。以2008年以来我国楼市调控政策为例。受次贷危机的影响，2008年政府开始实施各项扩张政策，其中包括楼市扩张政策。但是，这些政策导致我国房价大幅上涨，从而促使政府在2010年开始实施楼市紧缩政策，一直持续到2013年而且越来越严厉。
观察我国主要城市的住房成交均价和成交面积可以发现，2010年到2013年住房成交面积下降明显，但是房价并未显著下降。
由于我国经济增速不断下滑，2014年政府重拾楼市扩张政策，以此刺激经济增长，房价又开始新一轮的上涨。而这一轮房价暴涨促使政府于2016年实施楼市紧缩政策。
而这一轮调控，政府似乎有打破越调越涨的怪圈，采用不同寻常的楼市调控思路，是因为中央已经认为到，唯有这样才能打破我国房价越调越涨的恶性循环。更重要的是某些意识形态也在发生着变化。
因为房价能不断上涨的本质是“击鼓传花”的 游戏 ， 土地还是那么些土地，房子还是那么些房子，一波又一波的人购买、卖出、再购买，房子是在流动中产生价值，如果房子是自己住一辈子，不流动，那么哪怕价值再高，也是没有意义的。而在这个过程中，新一代的年轻人突然出现了一种“不跟你玩”的意识形态，那意味着这个 游戏 很难再继续下去了，再加上房价过高会远超出普通年轻人的承受力。也就是那根牵引的绳接近于绷断的状态。
那么自然而然就不能依靠“房价”。还有更深层次的原因就是房价是 社会 金融体系的基石，无论是普通老百姓还是企业，最大的信贷基础就是房产，通过房产价值融化出更多的 社会 资金，银行最为依赖的也是房价体系，一旦房价崩盘，那就是系统性风险，这类风险往往需要付出巨大的代价。
但不可否认的是，我国经济能够取得高速发展，却与房价有着密不可分的关系。
衣食住行、吃喝玩乐，在解决温饱问题“衣食”之后，“住”和“行”就成为了主角，这反映在 社会 现象当中就是60后、70后、80后、90后一辈子就在为“住”和“行”较劲：
“住”先是追求农村有片瓦房遮风挡雨、后追求城市工作地有房可住，再到追求地段豪宅、新中产挤破头的学区房，最终目标是“闹中取静”的城市大排屋或别墅，出则交通便捷、繁华都市，入则宁静淡雅、悠然自得；
“行”也是如此，先是自行车遍野，让我国成为自行车大国，扩大了生活圈致10公里左右，后是摩托车盛行，夺走无数年轻人的生命，再是小 汽车 流行，如今无论城市还是农村高峰期都是出行路堵、目的地一位难求，最终目标是豪车代步。
仔细看来，“住”和“行”都是一个不断迭代升级的过程，相对而言“住”的成本更高，所以它对 社会 经济的快速发展贡献了卓越力量，也正是靠“住”这根牵绳，拉动着一代又一代的人努力奋斗，永不停息。
所以，我国改革开放四十年以来的快速发展离不开“住”也就是房价的这根绳的作用：
1.土地资源是属于国家的。国家的基础建设需要发展，公路、铁路、网络、管道、水、电等等都是一切经济发展的基础，还有 社会 文明的进步， 社会 福利的提升都需要经济的支持，自然而然土地资源就成为了最好的变现资源。
2.土地资源是有限的。一是绝对值有限：国家的土地是基本固定的，有高山、湖泊、河流、耕地，适合居住和工业生产的土地是非常有限的。二是相对属性有限：有限的土地供应和城市建设中，环境优美、 社会 功能齐全、教育资源雄厚的区域更是有限的，还有在相对有限的土地上产出的附属物-房产的质量也是不同的。
3.人需求层次的进步。人追求更好的生活，是其源自内心深处的原始动力，人的欲望是层层加码的，好中有好，就会不断刺激自己做出努力。
但房价不可能无限制的上涨，如今房价已成为了中国家庭最重的资产，也是最大的负债来源，压得大家喘不过气来。更为重要的是经过几十年的高速发展和基础建设，我们已经来到了GDP总量全球第二，人民物质生活水平有了质的飞跃，人的需求层次又递进了，这时后半句“吃喝玩乐”逐渐的成为了主流，也就是现如今90末、00后一代出现了新的 社会 标签。“住”和“行”在上一辈的努力之下，以及城市基础建设的进步，不再是他们主要关心的问题，他们更注重“吃喝玩乐”的体验，甚至认为前几代人为了一套房子而奋斗终身是非常可笑的，这是意识形态的变化，这比高房价本身还可怕。
这从日本 社会 的发展就可以觅得踪迹，近年来，国家反复强调“房住不炒”，而且比任何时候执行的都要坚决，就是因为取得了大家的共识：中国 社会 经济的发展进入了换挡期，过往的大幅增长已难重现，如果再不及早牵住“近乎失控”的房地产，那么就会触发不可逆的伤害风险。
当然， 社会 发展总是动态变化的，受影响的因素非常之多，高房价是 历史 发展的需求，它的退出或洗牌也是 历史 发展的必然。
历经十几年房产广告的普（xǐ）及（nǎo），加上置业过程中斗智斗勇的历练，如今老百姓都成半个专家了，不光知道“订金”和“定金”的区别，“等额本金”和“等额本息”的优劣，还说得清公摊就哪些区域，热衷研究调控政策和未来趋势（此处应有掌声）……
这些知识点今天就不提了，来说说那些开发商不愿讲，房产中介不肯讲，专家不会说的房产术语中的小心机。
容积率：有容乃大 无套路则刚
容积率指一个小区的地上总建筑面积与占地总面积的比率。
如果一个小区有1万m2的占地面积，地上总建筑面积是3万m2，那么容积率就是3.0。
它代表居住的舒适度，通俗点也可以叫居住密度。
这货有点皮，不像存款，越高越好，相反有点像负债，越低越爽。
有个形象的比喻。一个鸡窝，只住1、2只鸡，吃饱了可以尽情撒欢横着跑都中，这叫别墅；
住5、6只鸡，遛食的时候得看着红绿灯，这叫洋房；
住上十几只鸡，只能扭扭腰做个鸡翅伸展运动，这叫小高层；
住上几十只鸡……，秒变沙丁鱼腿都伸不开的，就是高层了。
现在明白置业顾问为啥经常自诩项目容积率多低了，低了舒服啊！
然而，光知道容积率低好是远远不够的，高和低的标准在哪，心里还要有个谱。
容积率的普遍标准是这样的：
独栋别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7； 6层以下多层住宅（洋房）为0.8~1.2。
以上即是广告语里前缀“低密度”，“墅质“等字眼的项目。有钱人不扎堆，都想住清静点。
11层小高层住宅的容积率一般为1.5~2.0； 18层高层住宅为1.8~2.5； 19层以上住宅为2.4~4.5。
当然标准也有弹性空间，具体还要看地段，比如几年前**盛世这种闹市中心高层，容积率相当可观，记得是接近6.0了。地价高啊容积率太低顾不住本儿。
不管容积率高低，只要有预售证就是官方认证合法的。
友情提示：小高层住宅，严格讲是指7层-11层的住宅，广义一点也得18层以下才叫小高层。像洛龙区某热销楼盘，盖出20层也敢自称小高层，有点浑水摸鱼了。
为了更好地获取利润，容积率又不能超出政府规定，楼盘高低配很常见，就是高层+多层（洋房）或高层+小高层这样的规划，可以有效平衡整体容积率。
但共用一个社区，同在一个地块，只能有一个容积率，如果其中有几栋低楼层，就单独拿来显摆说自己容积率多低多舒适，就不厚道了。
绿地率：双绿疑云 请君擦亮眼
敲黑板：绿化率≠绿地率。两者都是反映社区的园林绿化情况，但——
一字之差，后果……
绿地率的计算方法比较严格，并非长草的地儿都算绿地。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管地面是否有绿化，都不计入绿地面积。
绿地率公式＝居住区内绿地面积／规划用地面积。
绿化率，是“绿化覆盖率”的简称，因为长草的地方都算绿化，还有树影、空中花园等附有植被的地方都会成为分子计算在内，所以同一个小区的绿化覆盖率算下来要比绿地率高。
绿化率公式＝植被垂直投影面积／规划占地面积。
既然绿化率比绿地率要高，楼盘宣传又是个面子活儿，你猜会用哪个“绿”来贴金呢！
当然在精美的宣传资料不显眼处要附上小字：以上仅作为广告邀约，不作为合同内容。
这也解释了，为啥交房后你会纳闷，说好50%~60%的绿化率，那片绿油油的园林哪去了？
看准，绿地率才是建筑规划设计的标准用词。
通行的标准：新建小区内绿地率不低于30％，旧区改造不低于25％，达到40％左右会感到舒适，绿城率大于50％那就是花园式景观了。
认筹：可以试探，别挑战底线！
“××楼盘盛大认筹，一万抵几万。”这句出镜率最高的广告，暗含了两个功能。
先来认识一下“认筹“的来源，这个标准的营销术语，来自营销业鼻祖——台湾，那帮先富起来的人，吃饱没事净琢磨咋能把直线变成曲线，中间好多搞几个营销动作。
具体操作是，预先缴纳一定额度的认筹金，然后在开盘的时候享有一定的购房优惠。
认筹的第一个功能：快速回笼部分资金以解燃眉之急。通常是指不具备开盘资格，比如未取得预售证前。
在洛阳没有屡屡上榜之前，管理相对粗放，认筹金直接给开发商，现在这条路行不通了。政府规定，不具备销售资格不准收取任何费用。发现一律处罚。
于是风向一变改“0元入会“、”验资圈存“。填张个人信息表，或者将1万~10万不等的金额定存到自己的银行卡，表示有购房意向。这些客户信息就是项目拓客的数据库。
也是认筹的第二个功能：摸底市场，探测一下客户的购房需求，为开盘定价寻找依据。
所以在认筹期间，你问多钱一平？售楼员打死也不说。——因为，卖多钱他们也很想知道啊，不然为啥认筹！
如果100套房，认筹了500组客户，那恭喜，开盘价应该会往上走一走。
现在说是有政府限价，但落地执行如何，说不清。网络信息不透明，关心的东西官网看不到，看到了也不一定落实。
就算价格顶到天花板了，只要认筹火爆，可以捆绑车位销售啊，也可以提高首付比例啊……真实需求一旦被锁定，基本就“人为砧板、我为鱼肉”了。
认筹金相当于诚意金，肯定能退。因为没有后顾之忧，有个朋友买房时，一口气验资定存了十来万，四个项目。就为了等开盘价看性价比。这种全面认筹重点认购的行为，可能会制造价格泡沫哦。
结果呢，因置业计划有变化房子没买成。但其中一个验资的楼盘，因认筹效果不理想，说好两个月内开盘，就是拖着不开，几个月也钱不解冻（虽然钱存在自己账户，但开发商会在后台将资金“冻结“，想取钱必须”解冻“），最后托关系才搞定。
但是要说认筹是个坑，也不对 ，毕竟承诺的优惠还是有的，如果不认筹，真要买房的时候优惠没有就沙雕了。
喜欢的房子还是要认，只是理性些就好。
开盘：没有营销 不算开盘
刚入行那会儿，时常追着前辈打破沙锅问到底，开盘到底是干啥呢？
卖房！——不是在售房部交过订金了，连楼层面积都选得妥妥的，为啥还要让大家集中起来搞一下？不嫌麻烦！
不麻烦不麻烦……
然后就忙成一团不理我了。以至，开盘的意义一度成为心中难解之谜。
经过无数次开盘洗礼后，我终于弄明白了。
——生活，需要仪式感。
其实我们一直被仪式，只是很少有察觉。
买房过程中的每个环节，都在一点一滴地营造仪式感。
开盘，则是营销链条中的高潮。
要说拿到预售证，就能名正言顺地卖房，一套两套单卖还是团购打包卖都没问题。但，这种大街上卖红薯的水平，怎能入得房地产的法眼。
对曾经的支柱型产业来讲，无营销，不开盘。一次开盘足以让你今生难忘。
从倒计时微信单图，开始营造紧迫感；现场排长队，大屏幕摇号，强调稀缺感；限时选房，交订金签合同，营造庄严感；精美茶点冷餐，点缀愉悦感；抽奖品领礼品，渲染荣耀感……
这一顿操作，那是人山人海、锣鼓喧天，张弛有度，一气呵成，由不得感慨“十年修得同船渡，百年修得共开盘”啊！——憋逼逼了能买上就是缘份！
随着营销理念和IT技术的升级，后来夜间开盘、微信开盘等形式层出不穷。
以前分一期、二期开，后来干脆一栋楼一开盘。
八仙过海，不拘一格，怎样显得“抢手“怎么来，要不断保持并刷新“清盘”的时间记录。无论如何开，目的都是强化仪式感，给楼盘加分，给客户洗脑。
当然，这无可厚非，毕竟这是连做面膜的微商也琢磨如何对客户营销的时代，如果一个行业愿意花心思套路你，至少说明他是认真的，总比漠视市场需求忽视客户体验要强。（文/赵汗青）
