纳税筹划得到社会的广泛关注，纳税筹划理论和实务不断在发
展，纳税筹划已经成为会计学专业研究生的必修课。许多税务师事务所、税
务研究机构、咨询公司等机构也纷纷开展纳税筹划业务，为纳税人提供纳税
筹划方案。但我国对纳税筹划的研究还不成熟，纳税筹划的实践也处在不
断探索之中，还有许多理论与实务问题有待于更深入地开展调查研究，并不
断总结和推进。
有鉴于此，下面笔者对纳税筹划及其内涵进行剖析：所谓纳税筹划，是
指纳税人或其代理机构在既定的税制框架内，合理规划纳税人的战略、经
营、投资活动，巧妙安排相关理财、涉税事项，以实现纳税人价值最大化和涉
税风险最小化的财税管理活动。
从市场经济的国际经验来看，纳税筹划早已有之。为了科学理解和运
用纳税筹划，有必要对纳税筹划作进一步的诠释：
1．严格意义上的纳税筹划，是指既符合税收立法规定，又符合税收立法
意图的纳税筹划。许多“钻空子”、“打擦边球”之类的筹划技法其实不是真
正的筹划，那是偷税、避税乃至逃税的非法行径。
2．纳税筹划是纳税人的一项重要权利，它包括三方面的内容：第一，纳
税人依法纳税，准确履行纳税义务，进行既不少交税又不多交税的筹划；第
二，对企业的战略、经营、投资活动进行合理安排，通过相关的事前筹划做到
税负最小化；第三，纳税人合法权益受到侵害时，向税务机关进行维权的筹
划，甚至通过法律保护自身利益。
3．纳税人通过纳税筹划可以防范和减低涉税风险，这可以从以下三个
方面操作：第一，吃透和领悟税收政策，正确运用税收政策；第二，提高纳税
自查的能力，在汇算清缴之前进行全面的检查、过滤，消除隐患；第三，掌握
纳税技巧。提高纳税方案的设计能力；第四，从战略角度审视企业的财税业
务，做到战略、经营、财务和税务的协调。
4．纳税筹划不是万能的，但纳税筹划是有空间的。纳税筹划不是“点
金术”，也不能包治百病，不能碰到棘手的税收问题都想去筹划，纳税筹划
哪有如此神奇。但中国税制博大精深，财务会计政策多变，企业管理灵活权
变，纳税筹划的确有着广阔的运作空间，有时纳税筹划还有着“四两拨千
斤”奇妙功效。
5．征税与纳税是永久的、高智力的博弈，税收征管者的本意是在发现避
税或者节税的路径之后使之越变越窄；而纳税人试图在这条路径最终被堵
死之前跨越过去。当然，这个博弈过程可以成为一种良性的互动，促进税制
不断完善和发展。
6．对于违法的避税行为必须进行遏制和打击。纳税人的避税行为如果
不有效遏制，就像生态平衡遭到破坏一样，会对经济产生诸多负面影响。在
市场经济环境下，我们需要一个公平的环境、透明的游戏规则和博弈合约。
笔者建议中国法律对纳税筹划立法，清晰界定纳税筹划的游戏规则。
纳税筹划三大思想
笔者针对纳税筹划的理论与实务，提出指导纳税筹划的三大思想，即流
程思想、契约思想和转化思想。
1．流程思想
所有的经济业务都有流程，所谓流程就是经济业务发生发展的路线和
次序过程。流程是可以转变的，主客观因素都可能改变流程。税收是和流
程紧密相联的，税收产生于业务流程，不同的业务和流程决定着税收的性质
和流量。因此，在纳税筹划方案设计时，还要充分利用业务流程再造的优势
改变税收。这是一种创造型的纳税设计思想。
下面举一案例说明流程思想。北方一家自动化设备生产企业，自己研
发了一套软件配置在设备上，产品的售价比同类产品高出30％。所以，企
业也遇到了难题，那就是产品售价高，购进的材料并不多，但增值税负担非
常重。企业老总和财务人员反复商量，也没想出好的办法。怎样去思考这
个问题，难道真的没有办法解决吗?
如果以流程思想为指导，从业务流程分析，我们发现设备售价高的原因
主要来自这套软件资助研发的软件。软件属于高附加值产品，设备的增值
率因此而上升，而增值税负担主要源自设备的增值率。如果对生产企业进
行拆分，专门成立软件公司，在向买方出售设备主体的同时，再出售该套软
件，然后由卖方购买后再将软件配套在设备上。虽然只对业务流程进行了
细微调整，但税收状况却发生了显著变化：在设备主体和软件交易过程中，
买方外购的软件就可以抵扣17％的增值税，而软件公司享受税收优惠政
策，实际仅负担3％的增值税(财税[2000]25号文规定，增值税一般纳税人
销售自行开发生产的软件产品，其增值税实际税负超过3％的部分实行即
征即退政策)。所以，一旦找到了业务流程的原因，纳税筹划方案设计就不
成其为问题了。
2．契约思想
诺贝尔经济学奖得主罗纳德·科斯(Coase)教授认为，公司的实质是一
系列契约的联结。契约是与市场紧密联结的，市场经济其实就是契约经济。
我们从契约角度考察税收契约关系，至少包括以下两个层面：一是公司与税
务当局之间，存在着一种法定的契约关系，是依靠双方对税法的遵从来维护
的。其实税法本身就是一种契约，属于公共契约。二是公司与各利益相关
者(包括股东、债权人、供应商、顾客、雇员等)之间，存在着微妙的博弈竞争
与合作关系，他们之间的博弈合作是靠契约合同来维护的，这种契约合同其
实是一种纯粹的市场契约。对于纳税人来说，利用契约思想，可以在更大范
围内、更主动地实现统筹规划，并按签订的契约统一安排纳税事宜。
下面举一案例说明契约思想。2003年财政部、国家税务局颁布的《关
于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》(财税[2003]158号)规
定，个人投资者从其投资企业(个人独资企业、合伙企业除外)借款，在一个
纳税年度未归还的，且又未用于企业生产经营的，应视为企业对个人投资者
的红利分配，征收20％的个人所得税。一家公司的董事长准备向公司借款
200万元购买别墅，并于2005年9月办理了手续，到2006年还未归还借款。
由于公司的财务人员没看懂文件规定，也未做任何处理。但税务机关一旦
查实，可能面临的结果是征收40万元的税款，还要加征滞纳金。该涉税事
项能否筹划呢?其实，如果利用契约思想进行筹划方案设计，完全可以改变
现状。这里提供两个契约模式的方案思路：一是对于2005年9月的借款，
让董事长在2005年底筹备周转资金还上，然后进入2006年度后再签订借
款合同借出该笔款项。这种处理模式，要求每年办理借款协议，以契约形式
约定。二是在借款时就转变契约方，让董事长夫人以她的名义去办理借款，
从而可以摆脱上述政策的约束，即超过一个纳税年度的借款也不用缴纳任
何税款。
3．转化思想
纳税筹划的本质是在税制约束下寻找税收空间，即讲求规则约束之下
的变通、转化与对策。古人云：穷则变，变则通，通则久。在纳税筹划方案设
计过程中，要引入转化思想。转化思想体现着一种创新思维模式，蕴涵着一
种大智慧，是冲破税收制度和环境约束的最佳选择。
转化思想在纳税筹划方案设计时，主要表现为以下三种技术手段：其
一，业务形式的转化，即从一种业务形式转化为另一种业务形式，随着业务
形式的转化，所涉及到的业务收入和税种也会发生转化，税负自然不同；其
二，业务口袋的转化，即从一个会计主体的业务转化为另一个会计主体的业
务，最常见的就是利用关联企业之间的税率差异通过转让定价实现收入、费
用(成本)等在关联企业之间的转化，以达到在不同纳税主体之间转移、调
节或规避税负的目的；其三，业务期间的转化，即把一个会计期间的业务转
化为另一个会计期间的业务，实现业务收入、费用(成本)及税金的跨期转
移，以实现筹划节税。
下面举一案例说明转化思想。兴华公司用于出租的库房有三栋，其房
产原值为6000万元，年租金收入为1000万元，承租方主要用于商品和原材
料的存放。兴华公司以房产租赁形式计算缴纳5．5％的营业税、城建税及
教育费附加，缴纳12％的房产税(因所得税与成本、费用有关，这里暂不考
虑)，总算起来，兴华公司的税负率(所得税除外)为：5．5％十12％=17．
5％，要缴纳175万元的税金，税负相当高。对此纳税事项有没有办法筹划
呢?
如果引入转化思想，要想降低税负，可以把租赁业务转化为仓储业务。
这里要注意区分租赁与仓储的涵义。所谓租赁是指租赁双方在约定的时间
内，出租方将房屋的使用权让渡给承租方并收取租金的一种经营行为；仓储
是指在约定的时间内，库房所有人利用仓库代为客户贮存、保管货物并收取
仓储费的一种经营行为。不同的经营行为适用不同的税收政策，对于租赁
业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率均为5％，没有任何差别。但应当注
意到，房产用于租赁和仓储的，房产税的计税方法有所不同：房产用于租赁
的，其房产税依照租金收入的12％计算缴纳。仓储属于房产自用，其房产
税依照房产余值的1．2％计算缴纳。如果兴华公司与客户进行友好协商，
继续利用库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务
内容，配备保管人员，为客户提供24小时服务。假设提供仓储服务的收入
为1000万元，与租赁收入相同。则兴华公司改变经营模式后的税负计算如
下：
应纳营业税为：1000×5％=50(万元)
应纳房产税：6000×(1—30％)×1．2％=50．4(万元)
应纳城建税及教育费附加=50×(7％+3％)=5(万元)
合计应纳税额=50+50．4+5=105．4(万元)
比较可知，采用仓储比租赁形式每年节税额为：175—105．4=99．6(万
元)。
转化思想孕育着业务模式的转变，不同的业务模式适用不同的税收政
策，具有迥然不同的税收特征，自然形成不同的税收负担和风险责任，这其
中就显示着节税的巨大空间。
关于本书
本书站在纳税人的角度，以设计和拟定纳税筹划方案为研究对象，从纳
税筹划方案的设计理论、设计技巧、设计案例等三个方面系统探讨如何进行
纳税筹划方案设计。本书是对纳税筹划思想及实践的总结，既注重理论探
索，又重视实践创新。在许多方面都体现了笔者长期以来对纳税筹划的一
种思考和探索。
笔者曾经出版《税收筹划方法与案例》、《税收筹划——策略技巧与运
作》、《纳税筹划及案例分析》、《新会计准则与纳税筹划》等一系列著作。本
书是对纳税筹划理论与实践的进一步深化，更重视从实践操作层面上解析
纳税筹划，并从多个角度设计纳税筹划方案。但笔者在此也对读者阅读本
书提出要求，依据笔者的经验和理解，纳税筹划是一种实践性很强、综合性
<节选内容>=很强的纳税运作技巧，本书中的许多方案都是一定社会实践环境的产物，读
者不可生搬硬套，因为纳税筹划有很强的环境依赖性，当外部环境因素、财
税政策发生变化时，都有可能使本来科学的纳税筹划方案失效。也就是说，
纳税筹划有着一定的操作风险，请读者务必持谨慎态度，最好借助税务中介
及专家的力量来设计纳税筹划方案。
在本书出版之际，感谢社会各界朋友多年来对我的支持和厚爱。我出
版的纳税筹划系列著作受到社会各界的广泛关注，许多单位来信来函，和我
探讨一些税收方面的深层问题。国内_些大学还选用我的著作作为教科
书；许多单位老总和高层管理者热衷于研读我的著作；还有许多研究机构和
事务所的专业人士也对我所谈的纳税筹划问题感兴趣。在此，对多年来关
心、支持和帮助我的人表达我最诚挚的谢意。本书也借鉴和参考了国内外
出版的有关纳税筹划的重要文献，这些研究成果给了我极大的启发和帮助，
在此也向这些著述的原作者表示衷心的感谢。
一、房地产企业税收情况概述
税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。
二、根据房地产企业的日常经营活动进行税务筹划
房地产企业从土地使用权的出让，一直到房产完工进行销售过程需要与其他企业发生交易行为，比如资金借贷、合作开发、投资入股等；同时房地产企业也会由于日常的经营需要，进行企业框架的重组，比如设立项目公司、销售公司、公司分立、合并等。在这些日常经营活动中，都涉及到税收方面的问题，由于采用不同的方式进行经营活动，所带来的税负是不一样，因此可以通过科学、合理的经营方式来取得合法合理节税、减轻企业税负的效果：
1、通过不同的投资方式进行税务筹划
根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。譬如A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对A公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。A公司主要可以采取三种方式与B公司进行合作：第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将300万资金出借给B公司参与房产开发；第三种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。第二种方式下，假设A公司通过金融机构将300万借给B公司，利率为5%。1年后A公司同样收回60万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税及附加3.3万元，企业所得税18.71万元，税后利润37.99万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方式税负较重，但是A公司直接参与了房产开发项目，获得开发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分红收入在收入性质上可以相互转让，企业可以结合自己公司的实际情况、实际需求来确定经营投资方式以减轻税收负担。
2、合作建房的税务筹划
根据国税发[1995]156号文件的规定：合作建房是指一方提供土地使用权，另外一方提供资金，合作建房的行为。假如A企业有一土地，但是资金比较紧缺，而B企业则资金雄厚，但是苦于没有土地，这时双方走到一块，要合作建房，应该采取什么样的合作方式比较合理？根据国税发[1995]156号文件的规定，合作建设房屋可以分为二种方式：一是纯粹的“以物易物”，又可以分为二小类，一小类是用土地所有权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权，在这种情况下一方按照“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子税目征收营业税收，另一方按“销售不动产”征收营业税；还有一小类是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，在这种情况下，对一方按“服务业-租赁业”征收营业税，另一方按“销售不动产”税目征收营业税。还有一种合作方式是一方以土地使用权，另一方以资金合股，成立合营企业。建立合营企业这种合作方式，又分为三种情况征收营业说：(一)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对一方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税，(二)房屋建成后提供土地使用权的一方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于其将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税，(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为.因此,首先对一方向合营企业转让的土地,按"转让无形资产"征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按"销售不动产"征税。另根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号），对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，A公司与B公司采用建立合营企业，并共担风险, 共享利润，可以不用交纳5%的高额营业税，也可以免征土地增值税。当然共担风险，那就意味着A公司要承担一定的经营风险。
三、根据房地产企业的应缴纳的税种进行税务筹划
一般来说，房地产企业需要缴纳所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等。根据税种进行税务筹划，主要是通过减免税政策、税法的模糊性、选择性、数量性条文等进行税务筹划，还可以通过税基、税率、税额避税的方法进行节税。关于各税种的减免税规定在各个税种的单行暂行条例中都有规定，在这里就不重复了。房地产企业需要承担的税种主要是营业税以及企业所得税，而5%的营业税以及在此基础上附加的教育附加与城建是根据企业的销售额征收的，因而节税空间不大。接下来主要从企业所得税、土地增值税两个税种简单介绍一下税种的税务筹划。
1、企业所得税的税务筹划
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定在我国境内实行独立经济核算的企业或者组织，应当就其生产、经营所得和其他所得缴纳企业所得税。因此房地产企业从房地产开发经营和其他经营活动取得的所得，是企业所得税的征收对象，同时还包括对外投资产生的股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费等所得。目前，内资房地产企业的企业所得税为33%。
企业所得税的税务筹划可以通过利用税收优惠政策的税务筹划，比如选择有利的行业享受税收减免，选择有利的注册地享受税收减免，还可以通过纳税义务人构成的税务筹划，比如设立子公司，享受优惠税率。由于子公司是独立法人，如果盈利，其利润不能并入母公司利润，应当作为独立的纳税义务人单独交纳企业所得税。当子公司所在地税率较低时，子公司可以少纳企业所得税，使公司整体税负较低。但是采用设立分公司的话，就不能达到上述筹划效果，因为分公司不是独立法人，只能将其利润并入母公司交纳企业所得税，无论其所在地税负高低，均不能增减公司的整体税负。
现行调整房地产企业所得税的法规、规章主要是《所得税暂行条例》及其实施细则、《企业所得税税前扣除办法》等对所有类型企业都适用的法规、规章，专门针对房地产企业适用的税收依据是2006年1月1日开始实施的国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，而2003年颁布的国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》同时废止。由于国税发[2006]31号是2006年1月1日开始实施的，所以着重介绍一下该文件的内容。
（一）与[2003]83号文件相比，国税发〔2006〕31号文件作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%；非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地及地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。
（二）对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。
国税发〔2006〕31号文规定：新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定。国税发〔2006〕31号文规定，开发企业只要能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用开发企业转借款支付的利息允许按税收有关规定扣除。
（三）规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。
对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，国税发〔2006〕31号文规定了其核算和税前扣除原则。
（四）增加了防止资本弱化和关联交易的规定。
国税发〔2006〕31号文规定，依法借给全资企业的，全资企业支付的利息不得在税前扣除；依法借给全资企业以外其他关联企业的，关联企业借入资金金额在其注册资本50%以内(含50%)的部分，可在按金融机构同类同期贷款基准利率计算的标准以内据实扣除；超过注册资本50%的部分，其超过部分负担的利息支出，不得扣除。
（五）规定了开发产品的完工标准。
国税发〔2006〕31号文规定，凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象)；二是已开始投入使用的开发产品(成本对象)；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品(成本对象)。
（六）对新办房地产企业减免税作了限制。国税发〔2006〕31号文规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品(包括代理销售)为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。
2、土地增值税的税务筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应缴纳土地增值税。该税种是针对房地产市场而设的特殊税种，因此更有必要进对土地增值税进行税务筹划。
（一）根据土地增值税的征税范围进行筹划
土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
（二）利用土地增值税起征点作税收筹划
土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。
1.假如纳税人享受起征点优惠。某城区房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为X时，相应的销售税金及附加如下： 5.5％X（5％的营业税、7％的城市维护建设税、3％的教育费附加。），这时其全都允许扣除项目金额如下：100＋5.5％X。根据有关起征点的规定该企业享受起征点的最高售价如下：X＝1.2×（100十5.5％X），解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，允许扣除金额为107.0 7（100＋5.5％×128.48）。
2.假如纳税人提高售价。当增值率略高于20％时，即应适用“增值率在50％以下、税率为30％”的规定。假如此时的售价为128.48＋y.由于售价提高y，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5％y.这时允许扣除项目的金额和增值额如下：允许扣除项目的金额＝107.07＋5.5％y，增值额＝128.48＋y－（107.07＋5.5％y），化简后增值额的计算公式如下：94.5％y＋21.41，所以，应纳土地增值税如下：30％×（94.5％y＋21.41），若企业欲使提价带来的效益，超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使：y＞30％×（94.5％y＋21.41），即y＞8.86。这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.3 4（128.48＋8.86）。
通过以上两种情况的分析：当转让房地产的纳税人，其销售项目除销售税金及附加外的全都允许扣除项目金额为100时，将售价定为128.48是该纳税人可以享受到起征点优惠的最高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点照顾，又可获得较大收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点照顾，却只能获取较低收益；如欲提高售价，则必须使价格高于137.34，否则，价格提高带来的收益，将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。
（三）利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。而增值率=增值额 / 扣除项目，因此适当增加分母，即扣除项目，可以降低增值率，适用较低的税率，达到降低税负的效果。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
总之，税务筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。税务筹划的区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性，其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排，尽量满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。
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