作为国家经济环节中的重要一环，房地产业的未来走势备受关注。经过2018年最为密集的调控，在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧，并步入理性发展轨道。
3月5日上午进行的十三届全国人大第二次会议上，政府工作报告通过“房地产税”“新型城镇化”“棚户区改造”“群众住房问题”等关键词，勾勒出2019年及未来房地产市场的发展趋势。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁分析认为，今年的政府工作报告对民生领域较为关注，提及要更好解决群众住房问题、落实城市主体责任、改革完善住房市场体系和保障体系、促进房地产市场平稳健康发展、继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造、保障困难群体基本居住需求等。从政策层面看，房地产政策不会那么严格，将以因城施策为主。
深入推进新型城镇化
今年政府工作报告中提到，“深入推进新型城镇化”。
对此，全联房地产商会创会会长聂梅生认为，原来的城镇化基本上是盖新房，或者说是开发商在推动中国城镇化的过程当中起到很重要的作用，从新城镇、新建筑这个角度介入的比较多，例如望京新城、回龙观、天通苑等，操作方式是先把房子基础设施这块干好了，然后人才住进去，是一个先有物再有人的过程，一些卫星城和国外也是有过这样的操作。实际上就是不断圈地，不断地从版图上扩大的过程。
报告中提到的发展是城市内涵性的一个增长，所以它叫新型城镇化。新型城镇化并不是版图的扩张，而是城市的更新，包括老城市老旧小区的升级，实际上它是一个是给城镇化赋予一个新的内容，更多的从人的角度来考虑城镇化。
中原地产首席分析师张大伟表示，2018年末全国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%，分别比上一年提升了1.06、1.02个百分点。已经非常接近《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中提出的到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右的目标。未来两年，中国城镇化速度依然会加快。
以中心 城市引领城市群发展
政府工作报告明确指出，“坚持以中心 城市引领城市群发展”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这有两个含义：第一，中心 城市和城市群发展就类似“内核和圈层”的概念，后续预计中心 城市的发展会有较多的机会，尤其是一些中西部的中心 城市，会有较好的发展导向，这样也会实现更好的辐射效应；第二，预计后续一些城市群中的中小城市会有较好的发展机会，这是楼市发展的一个重要方向，尤其是类似武汉、郑州、西安、沈阳等城市，周边的中小城市发展机会将明显上升。
张大伟分析认为，经济发展与城市发展的趋势必然是大城市圈发展。从房地产角度看，过去的三年，这些区域都已经建立了初步的房地产调控协同机制，最典型的北京与周围的环京，基本实现了房地产调控的协同。未来房地产市场发展的核心区域也必然是这些热点城市，另外围绕这些城市的核心城市圈、城市群也是经济发展、人口流入的核心区域。
同策咨询研究中心总监张宏伟指出，从房地产角度来讲，一些资源配套、人口、教育、产业也会在中心 城市集聚，开发企业还是会把主要精力放在国家中心 城市和区域中心 城市，才能为企业创造更多的业绩；另一方面，一旦核心城市有了布局并且地位得到确认之后，比如上海、南京，那么周边城市例如入上海周边的昆山、嘉善，南京周边的马鞍山、滁州等，这些城市的基础设施配套和产业资源也会产生联动。
继续强调落户政策
政府工作报告明确指出，“抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”
严跃进认为，关于人才引入和落户政策，是这两年政策调控中争议较多的内容。此次政策中提到了要抓好农业转移人口落户政策，这其实也是为了更好实现2020年的城镇化的发展目标。实际上近期各地都在抓这个工作，这有助于人口导入的门槛降低和市民化的进城加快。类似落户政策预计会形成一波新的红利，预计2019年通过落户政策而带动的购房消费需求会继续上升。未来两年，中国城镇化速度依然会加快。
张大伟表示，户籍制度改革全面落地，31个省（区、市）及新疆生产建设兵团已全部出台户籍制度改革方案或意见，大多数城市已经放开放宽落户限制，许多中小城市基本实现落户零门槛，农业转移人口市民化制度性通道全面打通。”
更好解决群众住房问题
政府工作报告指出，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”
严跃进认为，这和2018年的两会精神是一致的，而今年两会继续强调群众住房问题的解决。从政策上看，其和此前中央经济工作会议的精神是一致的，主要是3个要点，即落实城市主体责任、完善住房体系、推进棚改工程。类似表述中，最主要是要关注落实城市主体责任的概念，预计今年会不断推进对各地楼市调控的考核，这里虽然没有提“一城一策”，但估计接下来会有陆续细分政策出台。尤其是在住房规划、住房政策调整、住房金融政策完善等方面有创新。
新城控股高级总裁欧阳捷指出，虽然报告提出“落实城市主体责任，改革完善住房体系和保障体系”，但除了因城施策、一城一策、落实责任之外，预计不会有更大力度的改革新举措，也不会有更大力度的刺激政策或抑制政策，房地产市场平稳健康发展是未来的市场走势。
推进保障房建设和棚改
政府工作报告明确，“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”
张大伟认为，从全国库存看，房地产市场已经基本告别库存积压时代，当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成，一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。必须明确的是，棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求，另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性不存在。
张宏伟认为，房地产调控基调基本不会变，在此基础上做好民生类的工作，解决低收入家庭的居住问题。
存量市场受到高度重视
政府工作报告明确指出，“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。”
严跃进认为，这和过去的棚改的做法是有差异的。实际上在这次政府工作报告中，提出了很多新的产业，包括水电路气配套设施、家装电梯、便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等7个细分领域，这是很多涉及城市运营的开发商可以积极关注的。
聂梅生表示，老旧小区的改造提升，更多的是增加服务业的活力，增加就业，增加商业的活力，使人在其中发挥更大的作用。
集体经营性建设用地入市
政府工作报告中提到，“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。
严跃进表示，从房地产发展的角度看，集体经营性建设用地入市是焦点，这和当前发展租赁市场的改革导向有关。从此次政策来看，强调了“推广”的概念，意味着此前全国18个城市试点工作会推广。所以预计包括苏州、东莞、重庆、济南等城市后续在集体建设用地配建租赁住房等方面，会有较多的动作和政策导向。
张大伟则认为，从趋势看，农村土地的价值将提高，但目前依然是使用权的变化，短期看，产权发生改变的可能性不大。
稳步推进房地产税立法
政府工作报告明确，“稳步推进房地产税立法”。
聂梅生指出，2019年仍将是房地产税落地的准备之年，继续完善诸如调查研究之类的前期准备工作。
全国政协委员莫天全表示，与所有其他税种一样，民众和企业虽然都理解但是不喜欢税，房产税也不会例外。房产税迟早要推出，而且应该要推出，这是大势所趋。但房产税推出的时间节点，值得我们谨慎考虑和把握。
张大伟认为，稳步推进下的房产税，还需要一定时间。立法过程较长，3年内落地可能性不大，房地产税目前在积极准备草案阶段，短期出台可能性不大。
财政收入对老百姓有影响吗？很多人觉得这好像与我的日常生活没有任何的关系吧，实际上财政收入影响了每一个老百姓。
大马路、高铁、火车、地铁、飞机、学校、医院、公园等众多公共服务设施都是与财政收入息息相关的，如果没有足够的财政拨款，我们能享受到到这么好的公共服务设施吗？
财政数据是高度标准化、高度规范，统计不会存在偏差、腾挪、口径调节的问题，可以说财政数据是各类型数据中最真实，正因为真实才显得珍贵才显得明了。
4月20日财政部发布第一季度收支状况， 一句话总结就是收入的少花费得多 。
财政收入主要分为三块税收，非税收和卖地收入。
3月份税收增速，从1~2月10.1%，下降到-0.2%，增值税个税消费等各方面都在下降，只有企业所得税出现了轻微的增长。
增值税跟工业息息相关，个人税跟服务深度捆绑，3月份下旬沿海生产也已经受到了巨大的影响，许多地方不能跨市工业与服务业已经支撑不起来了，增值税和个人所得税自然而然就会出现减少。
4月份并未完全的结束不少人都在，估计4月份的 汽车 销量和 汽车 购置税，整体的数据并不容乐观。
近期大宗商品的价格出现了突飞猛进，有特别收益金专项收入，矿产资源专项收入出现轻微增长，但是放在全国这么大盘当中，就非常微弱了。
影响财政最大莫过于土地出让金，第一季度全国政府性资金预算收入为13842亿元，同比下滑25.6%，中央政府资金预算收入为853亿，同比下降7.9%；地方政府性资金基本预算12989亿，同比下降26.5%，国有土地使用权出让收入达到11958亿元，同比下降27.4%。
长三角和珠三角超级城市群，土地出让金都出现大幅度回落，第一季度广东、安徽、天津、广西、湖北、湖南土地出让收入下浮分别为96%、95%、90%、87%、75%，另外29个省市土地收入都要比去年少，增速均为负数。
长三角南京，20宗土地流拍了6宗，流拍率高达30%，成交14宗主要都是以国资房企为主，民营企业沉默不语。
珠三角东莞首轮供地流拍率更高，推出八宗地块，6宗流拍率75%，成交两宗土地被国资房企包揽。
2022年首轮集中供地的城市，北京流拍率6%、福州流拍率33%、厦门流拍率10%、青岛流拍率6.3%、合肥流拍率25%、武汉流拍率14%、成都流拍率12%。根据中指研究院数据显示，2022年第一季度全国住宅用地流拍和撤牌数量836宗，流拍撤牌率为23.5%。
从各方面的数据来看土地成交量不容乐观，第1季度土地出让金累计减少达到了0.45万亿，折算下来平均每个月减少1,500亿。
根据民生证券周君芝指出：若按此推衍，全年土地出让金减少金额达到2.1万亿元，同比减少高达-23%。2021年全国300城土地出让金总额5.62万亿，同比下滑9%，全国每年土地出让金体量基本在8万亿左右徘徊缩小2.1万亿相当于缩水了1/4。
收入大幅度缩水，支出却大幅度的增加 。
3月公共财政支出同比增速高达10.4%，进一步加速一季度支出进度已达到了24%。
钱都花去哪里了？投向哪一个行业？
科技 、债务付息、农林水事务、文化 旅游 体育 传媒、社保就业，卫生 健康 、教育、城乡社区事务、交通运输支出、环保，钱都投在这些行业了。
4月21日业绩会上保利说，并购基本都是基于项目层面，不追求是在。收并购上完成一定具体投资金额和项目数量，在项目研判上市公司变得更加谨慎。
当前房地产的形势远超出老百姓想象的范围，正是在这种大环境下，越来越多的城市加入到放宽楼市政策，截止到4月20日，全国超过85个城市开始松绑楼市政策，2022年的房地产市场像极了2014年，放松楼市政策，降准、降息、降利率、降首付、解除限购、限贷、限价等政策，像极了2014年局面。
根据第一 财经 数据显示，2022年至今，包括郑州、哈尔滨、福州、兰州、昆明、南宁；南京、银川等8个省会城市出台了放松楼市政策，不要觉得放松了，楼市政策真的会迎来2014年，这样的爆发结果是并不太起色。
根据国家统计局公开数据显示，第1季度商品房销售面积为31046万平方米，同比下降13.8%，住宅面积下降18.6%，商品房销售额度为299655亿元，下降22.7%，住宅销售额度下降25.6%。
冷冰冰的数据好像没有太大感觉，
如今房地产市场涨价的事情很小了，更多的是房价会不会降了？又或者说看看楼下的中介公司是不是倒闭了很多，最直观的去售楼中心或者是房产局交易中心，看看有没有人过户就知道了。
财政的数据是确确实实地能感觉得到，如今房地产销售达不到预期，接下来楼市政策可能会进一步的放松。经济学家马光远提到，房地产既不能出现过冷也不能出现过热，如今市场太冷了，要回暖才是最关键的。
央媒《经济日报》发文《发挥稳定楼市在稳大盘中的作用》文章中提到购房者观望情绪浓厚，或将购房计划搁置，在这样的市场环境下，即便想买房，也并不会像过去一样加杠杆买房，而房地产企业从销售的融资端再到拿地端，整体都受到了全方面的阻碍，循环不顺畅。
维持房地产内循环恢复卖地收入，销售、融资、拿地、缺一不可，我们常说房地产的价格应该下降，其实有没有考虑到房地产对于财政贡献这么大，一旦出现大幅度的回落，对于 社会 经济影响也是非常大。
有人问有没有一种办法，能逐步地代替房地产土地财政收入的有，但是很难实现得了，2021年就已经提及过的“房产税”，根据相关的数据显示，目前国内的商品房市场达到450万亿，假设有1/3的房产需要征收房产税，增收金额在1%~2%，折算下来每年的税收在1.5万亿至3万亿，可以弥补当前土地财政带来的损失。
我前一篇文章写到，土地税收出现了大幅度下降，多少人都在吐槽面粉的价格都这么贵了，面包的价格变得更贵了，普通老百姓根本买不起房，了如今土地的财政出现大幅度的缩减，意味着未来房价就会下跌，这何尝不是一种好事呢？
还有各种各样的恶意评论认为房地产就不应当存在房地产不可能卖这么高的价格实际上跟刚刚开头所提到的还有各种各样的恶意评论认为房地产就不应当存在，房地产不可能卖这么高的价格，实际上跟刚刚开头所提到的没有房地产，在过去的20多年时间中，国内的经济增速有这么快吗？国内的基础建设设施有现在这么方便吗？不要一边在享受房地产带来的红利同时，却在吐槽。
有日本房地产崩盘了，美国房地产崩盘了，我国海南的房地产也崩盘了，如今国内的房地产得到有效的控制，未来整体的楼市走势会倾向于平稳的状态。
经济学家马光远说了一句非常粗俗的话，房地产是我国第1支柱产业，未来100年都不会变臭是因为你没吃过，吃过的不知道他有多香，相信大家都能明白这句话中的含义。
