2018年深圳市规土委以案例详解土地续期
4月19日晚，深圳市规划和国土资源委员会通过官方微博对深圳土地使用权续期的有关规定进行了详细说明：目前深圳需按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。
居住用地的续期因牵涉到千家万户的利益而备受关注，为让市民更清楚地了解我市关于居住用地土地续期的规定，市规划国土委选取了两类有代表性的住宅案例加以说明。
福田、罗湖已办理了719宗土地延期
说明会上，市规划国土委土地利用处负责人着重强调了深圳市出台的两个规定，即1996年发布的《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》和2004年4月23日发布的《深圳市到期房地产续期若干规定》(简称深府73号文)。目前深圳已经处理的所有土地续期案例均依据这两个规定。
该负责人特别提醒市民及企业，从已经发生的土地续期案例情况看，我市土地续期工作平稳有序，因此市民和企业无需紧张，只要认真仔细研究好两个规定的有关条文，就可以清楚地了解自家房子的土地到期后需办理哪些手续延期。
记者从说明会上了解到，自2004年4月23日发布《深圳市到期房地产续期若干规定》以来，我市已经处理了很多起土地续期的案例，根据市规划国土委的最新统计，自73号文发布以来，市规划国土委第一直属管理局办理的福田和罗湖两区的土地续期申请总数为719宗(其他几个区由于涉及案例较少，暂未统计)。
典型案例
香蜜二村一住宅：由50年顺延至70年不用补交地价
据介绍，如果住宅类型所在土地为1995年9月18日前签订《土地使用权出让合同》的，可以自动顺延至国家规定的居住用地使用年限70年。
市民可以拿出自家房地产证或到国土部门查询后看看，如果自己的.住宅所在地块属于这种情况，基本可以不用管它，自动顺延，除非需要变更产权时，才去办理手续确认顺延。至于满了70年后该怎么办，这将上升到国家层面，需要国家出台相关的细则才行。
比如，今年1月份，市规划国土委第一直属管理局办理了一宗福田区香蜜二村04栋A3房的土地续期。该房产位于编号为B201-0006宗地内，该宗地已于1992年签订深地合字(92)072号土地使用权出让合同书，房地产证上注明的土地用途为住宅用地，土地使用年期50年，也就是从1992年4月8日到2042年4月7日止。
该房业主向市规划国土委咨询上述房产土地使用期限50年能否顺延至70年，该委的复函明确：根据1996年《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，B201-0006宗地内住宅用途的土地使用年限可顺延至70年。
也就是说，该住宅土地使用年限可以顺延至2062年，不需要另签合同或换发《房地产证》，如果需要变更产权，则在办理变更产权手续时确认、顺延。
至于1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后续期问题，市规划国土委土地利用处有关负责人表示，这种情况如何续期、是否需要交纳地价，我市正在研究制定相关政策。
典型案例
长城大厦一住宅补交了4万多元由50年延至70年
如果住宅所在土地属行政划拨用地，那么就要根据2004年4月23日深圳市政府发布的《深圳市到期房地产续期若干规定》进行办理，也就是说，如果已经到期想延至70年，则需要补交一定的地价来延长使用年限。
比如，今年2月份，市规划国土委收到一份来自福田区长城大厦6栋B308房业主的申请，申请将土地使用年期从50年延至70年。
该委通过核查，此房位于B215-0022宗地内，属行政划拨用地，建筑面积80.58平方米，房屋用途为住宅，性质为商品房，土地使用年期50年，从1985年5月28日至2035年5月27日止。
该委根据2004年4月23日深圳市政府发布的《深圳市到期房地产续期若干规定》第三条，按照住宅用途基准地价的35%计收该房产延期20年(2035-2055年)的地价共44940元。将上述房地产使用年期从50年延至70年，即从1985年5月28日起至2055年5月27日止。
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行政划拨类办公和商业类土地续期需补交基准地价35%
深圳特区报讯(记者徐强)商业办公、写字楼所在土地到期该如何办理续期?在昨天的说明会上，市规划国土委举了两个例子加以说明，与住宅类的相同，如果是行政划拨用地，则需补交地价延至国家规定的最高使用年限，即办公类为50年，商业类为40年;补交地价的数额为相应用途公告基准地价的35%。如果是在1995年9月18日前签订土地使用合同的，则不用补交地价，顺延至最高年限。
比如，办公用途的国际商业大厦北座1902房所在地块为行政划拨用地，土地用途为办公，性质为商品房，土地使用年限20年，从1982年1月1日至2001年12月31日止。
2007年3月，该办公用房业主深圳亚洲实业股份有限公司向市规划国土委申请将土地使用年期从20年延长至50年。
该委根据深府73号文第三条，按照办公用途基准地价的35%计收该房产延期30年(2002-2031年)的地价共61704元。将上述房地产使用年期从20年延至50年，即从1982年1月1日至2031年12月31日止。
再比如，商业用途的环宇大厦所在地为行政划拨用地，用途为商业，土地使用年期20年，从1982年2月4日至2002年2月3日止。
2005年12月，业主深圳寰宇贸易有限公司申请将环宇大厦土地使用年期从20年延长至40年。
市规划国土委根据深府73号文第三条，对延期的20年(2002-2022年)收取商业用途35%基准地价，共计21974472元。将上述房地产使用年期从20年延至40年，即从1982年2月4日至2022年2月3日止。
小贴士
行政划拨土地
行政划拨土地是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。国有土地有偿使用发端于深圳。1982年出台的《深圳经济特区土地管理暂行规定》首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，客商在特区投资设厂、兴办各项事业，需要使用土地可在完成相关手续后发给《土地使用证书》，最长使用年限为工业用地30年，商业用地20年。随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年使用权)的陆续到期，深圳市首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。
参考2021年2月9日发布的《深圳市人民政府关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告》文件。
深圳市：1区片6.80万元/亩。2020年10月，深圳共成交13宗地块，其中龙华区、龙岗区分别成交1宗居住用地，光明区成交1宗工业用地，宝安区成交2宗工业用地，大鹏新区成交2宗商业用地，南山区成交1宗居住用地和1宗商业用地，坪山区则成交1宗居住用地和3宗工业用地。
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10月13日，深圳迎来了40周年“大礼包”落地后举行的首场土地拍卖争夺战，吸引了人才安居集团、保利、招商蛇口等多家房企参与竞买，地块竞价过程十分激烈，5宗宅地总成交金额为53.3亿元，其中4宗宅地以最高限价成交，可见市场明显回温。加上10月土拍，今年深圳已累计出让19宗居住用地，总建筑面积约242万平方米，供应量已经接近今年293.2万平方米的年度目标。根据目前已公告地块来看，11月份仍有多宗地块挂牌出让，令人期待！
10月土地交易详情
1、 龙华区
A808-0020
10月13日，位于龙华区民治街道的A808-0020地块公开出让，该地块为二类居住用地，土地面积为23558.38平方米，建筑面积为117790平方米。起始价21.3亿，最终由中海深圳房地产开发有限公司以30.85亿元的最高限价、配建41600平方米的人才房面积竞得，最高售价不得高于6.72万元/平方米。
据悉，目前该地块周边二手房价挂牌价在6.4万~6.7万元/平方米。实际上，这已经不是中海地产第一次以如此高的溢价拿地了，早在此前的半个多月，中海地产就曾以高溢价拿下了东莞拿下两幅地块，且均刷新了所在板块的楼面价记录。从中海投资拿地策略中，我们可以看出开发商对未来的市场预期和可售价格持乐观态度。
2、 龙岗区
G02302-0022
10月13日，G02302-0022宗地成功由深圳市龙岗人才安居有限公司以4.64亿元、配建只租不售人才房面积18000平方米竞得。该地块位于龙岗区宝龙街道，土地用途为二类居住用地。土地面积为12852.83平方米，建筑面积为70690平方米。该宗地将用于建设住宅类型为出售的人才住房。挂牌起始价为3.2亿元，最高限制地价为4.64亿元。
3、 南山区
T503-0063
10月13日，位于南山区南头街道的T503-0063地块公开出让，该地块为二类居住用地，土地面积为3285.91平方米，建筑面积为18313平方米。起始价2.7亿，最终由深圳市南山人才安居有限公司以3.91亿元的最高限价、配建只租不售人才房3800平方米竞得。按照出让条件，该地块的人才房限售单价不高于4.85万元/平方米，且有一年禁售期。
南山南头地块和龙岗宝龙地块为可出售型人才住房用地，均被安居集团收入囊中。这两宗地块的最高限价远低于周边二手房的价格。值得一提的是，为贯彻落实房住不炒精神，坚持“稳地价、稳房价和稳预期”是今年房地产调控工作的关键点。10月深圳集中出让的4宗居住用地都是“限价地”，说明稳地价工作正在有条不紊地推进。可见，今年下半年对于土地市场的调控明显增加。
