房地产合同纠纷

房地产合同纠纷该如何处理，小编给出的建议是大家要尽早向法院进行诉讼，就目前而言，针对于房产合同的纠纷，主要集中在认购书纠纷房屋交付相关的纠纷上，而且在不同的时间段内，遇到房产纠纷所运用到的方式有所不同。

①未取得商品房预售许可证明。在这种情况之下，所签订的房屋合同都是无效的，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

②正式商品房买卖合同签订前。大多数的情况之下，在没有签订正式合同之前，人们往往是先交付了一定的定金，因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，按照法律上定金的规定处理。

商品房买卖合同订立后，如果卖方或者是开发商，未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。

房产买卖合同纠纷如何处理

法律主观：

一、合同违约打官司要多久

合同违约起诉的按照民事诉讼程序审理，适用普通程序审理的，应当在立案之日起六个月内审结；适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结；上诉的，应当在第二审立案之日起三个月内审结。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条

人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条

人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。

二、合同纠纷起诉流程是怎样的

1、案件的判决结果要看法律规定以及双方的证据。现在，尚未开庭，判决结果未出，不能判定法官的行为是否偏袒，您现在主要是对诉讼程序不了解，才会产生各种误会。

2、法官官主动调取证据是法律法规允许的，有法律法规规定的情形的，法院可以主动调取证据或应一方申请调取证据，并不属于偏袒一方。您如果有法律法规规定的情形，也可以申请法官主动调取证据。

3、立案八个月未开庭确实是不正常的，可以向有关机关反映。但如果被告充分利用了法律规定的程序，拖延开庭的时间，立案八个月未开庭是可能存在的。如果是被告利用法律规定的程序，与法官无关。律师就经常利用法律规定的程序，拖延审判的期限，以取得对自己最有利的结果。

4、被告就同一案件起诉原告，是正常的，可能属于反诉，也可能是另行起诉。

三、违约金的作用

第一，违约金具有从属性。违约金与违约金的支付不同，前者一般依违约金条款产生，是从属于合同债务的从债，后者仅使债的标的。正是依违约金约款产生的违约金债务是合同的从债务，违约金才发生其担保作用。因为保证、定金、抵押、质押等传统民法的担保方式也正是为主债实现而设立的从债，因而才具有担保性。

第二，违约金的设立可以使当事人预知不履行的后果。在合同订立以后，当事人对违约可能造成的损失及承担的责任的范围，均能事先了解，而当事人为避免承担支付违约金的责任，就必须正确履行合同。正是从这个意义上说，违约金可以督促当事人严格履行合同，确保债权实现。此点也是违约金与传统担保方式相同之处。

第三，第二种观点一般以违约金债务人丧生清偿能力后的实际结果来否定违约金具有担保属性理由不充分。担保不是保险，它只能在一定程度上起到维护债权人利益的作用，即使传统的民法中的担保方式也不能保证债务人履行到期履行债务。

第四，由于惩罚性违约金的数额较多，且多与违约所致损失无关，故更能有效的督促当事人履行合同。综上所述，任何一起纠纷案件都是要在法律规定的时间内起诉和审理结案的。

《民事诉讼法》第一百二十三条起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。第一百二十九条人民法院对决定受理的案件，应当在受理案件通知书和应诉通知书中向当事人告知有关的诉讼权利义务，或者口头告知。

1、买卖合同中约定不迁户口的违约金

按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果卖家拖延的时间较长，计算出来的违约金会较高，法院可能只会支持其中一部分，所以对卖方的制约力不强。

2、可将迁出户口作为支付尾款的前提条件

即约定付尾款前，卖家应将户口迁出，否则可以不付尾款，还可以追究卖家违约责任。买家可将尾款留得适当多一些，这样对卖家的制约会更大。

3、约定逾期不迁户的责任

约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任。这对卖家的约束会更大，如果买家买房的目的主要是为了落户，采取这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。

房屋买卖合同无效的情形有哪些?

1、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同。

2、当事人商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续。

3、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

4、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

5、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

6、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

7、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋。